5月北京新房市场高供应难以扭转低成交走势

5月北京新建商品住宅供应继续发力创17个月来新高

2014年5月北京新增67个销售许可证(含保障房)，准许销售面积175.98万平方米，其中新建商品住宅期房取得26个预售证，共计26个项目，推出房源9943套，推盘量120.61万平方米，环比上涨17.71%，同比上涨143.32%，新建商品住宅供应放量继续增加，创17个月来新高。本月供应新建商品住宅仅5个为新盘入市，占到总供应的35.43%，其他均为旧盘加推，占64.57%。

从供应环线分布来看，二、三环之间仅1项目入市，占到总供应的5.0%，四、五环之间2项目入市，占到总供应的4.0%，其余均位于五、六环之间、六环之外，分别占总供应量66.0%、25.1%。

价格方面，本月新建商品住宅拟售均价为32123元/平方米，中高档住宅及别墅产品供应增多，同时，为了增加产品差异化和卖点，精装修产品增多，本月精装项目累计6个。

图1：北京新建住宅期房供应情况(2013.5-2014.5)

数据来源：北京中原市场研究部

表1：2014年5月北京新建商品期房住宅各城区供应详情

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

5月北京新房成交量持续下降

根据北京中原市场研究部统计，2014年5月北京新建住宅成交面积为56.93万平方米，新建商品住宅成交5336套，环比下降12.40%，同比下降23.81%。其中，期房成交3709套，成交面积为38.65万平方米，现房成交1627套，成交面积为18.29万平方米。整体看，房地产信贷政策没有实质性放松、住房总价高、自住型商品住宅预期加深了市场观望，本月除了部分高性价比的刚需楼盘热销外，北京住宅市场持续下滑。部分楼盘通过特价房、降低首付等方式促销，取得一定关注和成交，但仍然杯水车薪，难以扭转目前低迷态势。

3个月以来的高供应依然无法扭转新建商品住宅成交下行的趋势，据北京中原市场研究部统计，近3个月北京新建商品住宅预售项目去化率仅为25%，去化速度显著下降。另外，从北京统计局公布数据看，截止4月，北京住宅新开工面积同比增速较上月下滑24.4个百分点，房地产开发企业项目资金中，定金及预收款占24.86%，较上月下降1.22个百分点，可见开发商资金和回款压力大。在信贷政策持续不放松的情况，房企项目运营风险增加，预计未来开发商会运用更多的促销手段来以价换量。

图2：北京新建住宅成交状况(2013.5-2014.5)

数据来源：北京中原市场研究部

本月新建商品住宅成交均价环比小幅下跌

根据北京中原市场研究部统计，2014年5月北京新建商品住宅成交均价24430元/平米，同比上涨2.44%，环比下跌0.88%，本月五环外新房低价刚需盘成交占比创历史新高，从结构上影响全市新房成交均价降低。另外，住宅市场观望情绪浓重，新房成交下跌，房企资金压力紧张，采用特价等优惠措施以价换量的逐步增多，价格下跌的成交量放大或成趋势，客观上形成了全市新房成交均价波动下行的走势。

图3：北京新建商品住宅成交均价走势(2013.5-2014.5)

数据来源：北京中原市场研究部

本月新建商品住宅成交特点

1、两、三居室新房成交量居高 一居室成交占比上浮

2014年5月新建商品住宅成交户型占比与上月相比，两、三居室成交占比高，分别占到37.38%、34.39%，较上月小幅波动，成交均价分别为18939元/平方米、24857元/平方米；一居室成交占比上浮1.58个百分点，占比达到19.69%，成交均价18108元/平方米。

图4：北京新建商品住宅成交户型占比对比（2014.4-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

2、全市2-3万元/平米新房成交占44.47%

2014年5月新建商品住宅成交均价依然集中在2-3万元/平方米的房源，成交比重为44.47%，与上月基本持平。其次，1-2万元/平方米占比环比下跌2.26个百分点，成交占27.61%。

图5：北京新建商品住宅成交均价占比对比（2014.4-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

3、五环以外新房成交占比创历史新高

按环线分布划分，2014年5月北京新建商品住宅成交占比相较上月集中在五环以外，占比达到94.96%，为单月统计以来历史。其中，五、六环之间成交占比为53.29%，环比减少1.86个百分点，六环以外占比41.67%，环比上涨3.29个百分点，成交均价分别为25332元/平方米、18234元/平方米，六环外成交增多从结构上影响全市新房成交均价降低。

图6：北京新建商品住宅成交环线占比对比（2014.4-2014.5）

数据来源：北京中原市场研究部

下月预测

根据数据显示，5月北京房企继续加紧出货抢收，然而难以扭转新房市场成交惨淡的局面。北京新房供需逆转，新建商品住宅存量突破7万套，创下了过去15个月以来新高。进入6月，在紧张的房贷和市场观望背景下，高库存及刚需购房入市受阻进一步增加楼市下行预期，楼市加速转向买方市场。同时，房企资金压力大，特价等优惠措施增多，或加速楼市进入量价双跌通道。

新建商品住宅月成交榜

注：按成交套数