年内7城出台调控放松政策 短期市场走势仍将持续回落

今年以来，房地产行业整体趋势回落，市场下行日益明显。与此同时，区域市场分化加剧，部分城市楼市陷入低迷。高库存下，房企销售压力和资金压力明显上升。近期，已有数个城市出台相关政策刺激楼市。

年内7城出台调控放松措施，但短期内或难有明显效果

根据链家地产市场研究部统计，从二季度初开始，截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州7个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。

根据明确出台楼市松绑政策城市看，当前楼市宽松的调整方向主要有限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。政策调整的城市所在，除郑州和天津外，都处于“长三角”辐射区域。

链家地产市场研究部张旭认为，今年房地产市场进入整体周期性下行，而部分城市由于库存高企、需求冷淡，楼市持续处于疲软状态。年初两会中提出“双向调控”思路，开始在执行层面落地。然而，各个出台调控放松政策的城市，从内容和方向上看，很明显的依然是限制性放开。比如，涉及到限购政策，宁波、无锡以及天津滨海的限购放松，或与新区发展或与户籍改革有关；信贷方面的调整，也多只是涉及公积金的存缴、提取、额度等；开发方面，有限制的降低房企在资金方面的压力，而对于价格管控依然没有见到有城市松口。

张旭认为，从4月国家统计局发布的房地产运行数据和70大中城市房价指数看，市场的整体回落依然会持续，部分需求冷淡的城市下行风险增加。如果资本撤离楼市，区域市场将有可能摆脱大市，进入相对长期的下行周期。如温州，自从2011年9月以后，一二手房价同比、环比处于持续下降的状态已经超过了两年半。而在这一时期内，整体楼市以及需求较为旺盛的区域已经经历接近两轮下降和下行的短周期。因此，如果市场继续下行，仍会有需求低迷的城市加入调控放松的阵营。但是短期内，限购政策不会取消，信贷环境较难有明显改善，在这两项关键政策的制约下，地方政府的微刺激政策或难有较好的效果。

京、沪住宅成交量、价回落，今年宏观楼市调控将以推进长效机制为主

根据链家地产市场研究部统计，今年4月，北京纯商品住宅成交量环比下降18.4%，二手住宅成交量环比下降14.8%。上海一、二手住宅成交量环比也分别下降28.6%和20.8%。

另外，从统计局发布的数据看，1-4月，北京商品住宅销售面积同比下降41.4%，上海商品住宅销售面积同比下降7.4%。价格方面，从70大中城市房价指数看，4月北京二手房价格出现环比下滑，上海二手房价格也出现止涨状态。另外，调控放松的城市杭州、宁波、无锡、扬州也出现在榜单中。

链家地产市场研究部张旭认为，今年市场下行的趋势由三四线城市向一线城市蔓延，即使需求旺盛的北京、上海依然也没有逃出观望浓厚所导致的市场降温。然而从分化调控的角度看，一线城市还不会出台放松性政策，一方面，一线城市需求庞大，价格潜在上升趋势依然存在；另一方面，一线城市库存水平依然保持在相对合理的状态，二手房房客源水平当前仍旧处于偏紧状态。

近期，高层方面的政策动向，主要是经济体制改革工作会议中，发改委提出的今年经济体制改革9大任务中，房地产税改革赫然在列；国土资源部发布的消息称，已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作；央行住房金融服务专题座谈会重申满足首套自住商品房贷款需求、合理确定利率水平。

张旭认为，今年关于房地产市场的宏观调控，对市场有直接干预的不太可能出现，而长效机制的建设会有较为明显的提高。其中，房地产税费改革有可能涉及房地产市场多个相关税种，比较引人关注的房产税有可能成为最为重要的建设项，但是，税费改革的过程相对复杂，短期内不会对市场形成影响；另外，不动产登记的时间表逐渐清晰，施用范围也越来越大，对于局部市场和特定购房人群产生一定冲击，但从需求角度看，目前与刚需购房群体入市关联不大。这些长效机制，可以从基本层面上挤压房地产市场的不合理需求，起到一定平衡供需和价格的作用，但对于短期市场影响微弱。而对于交易市场有明显影响的信贷政策，从金融机构人民币信贷收支数据看，当前流动性依旧吃紧，预计短期放松的可能性较小，市场成交量还不会大幅回升。