5月第3周纯商品住宅成交超千套 刚需盘集中拉低均价

概述：5月第三周（5.12-5.18）新建商品住宅成交1519套（含保障房），较上周有所提升。纯商品住宅成交1333套，环比大幅上涨76.6%。纯商品住宅成交均价23044元/平方米，结构性、下调15.3%。

一、成交量：纯商品住宅成交1333套，环比上涨76.6%

根据链家地产市场研究部统计，5月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1519套，环比上涨20.1%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量大幅上涨76.6%，达到1333套，这也是5月份以来单周成交首次恢复到千套以上。

图1-1：2014年5月第三周新建商品住宅成交情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：经过五长假后，新建商品房市场的成交经过低落后再次出现回升，纯商品住宅环比涨幅超过7成，恢复到相对正常的水平。

从项目来看，本周的成交主要受到热销项目“万科橙”进入网签阶段影响，从而直接拉升了成交量，此项目的本周成交量占到纯商品住宅成交的2成多。预计5月下旬，随着4月底集中入市的项目陆续进入网签阶段，成交量将维持在千套以上的水平，但市场整体销售情况未见明显改善。

二、供应量：本周新增6个期房项目，供应1170套

根据链家地产市场研究部统计，5月第三周，新建商品住宅有6个期房项目入市，比上周增加了2个，但供应量为1170套，环比下降72.8%。

本周新增供应项目量增加，但是总供应套数大幅下降，主要是由于各项目的供应体量较小。其中理想家园为别墅项目，位于四环-五环之间，其余均为普通住宅，位于五环之外。普宅中只有富松小区与龙山锦园小区套均面积在100平米以下，其余均在120平米以上，供应以中改善性住宅为主。此外，本周的富松小区为纯新项目供应。

链家分析：经历了上周的供应集中大放量，本周供应大幅下滑7成多。当前项目入市积极，但是单个项目的推盘体量较小，在市场进入持续性调整的情况下，部分开发商或通过调整销售模式、价格策略以及给予打折优惠来打动观望的需求。总体来说，今年以来供应持续放量，供需矛盾较去年明显缓和。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为23044元/平米，低价项目签约集中

根据链家地产市场研究部统计，5月第三周，纯商品住宅成交均价为23044元/平方米，环比下降15.3%。

图:3-1：2014年5月第三周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

链家分析：5月第三周，纯商品住宅成交价格较上周下滑幅度较大，主要是由于结构性因素引起的，成交均价在2.5万/平米以下的成交占比为79.07%，较上月上涨约13个百分点。从具体的成交项目来看，本周成交量高的项目集中在低价盘，价格都在2.1万-2.4万元/平米，比如住总万科橙2.1万元/平米左右，金地朗悦2.3万元/平米左右，常楹公元2.3万元/平米左右等。

四、市场分析：库存走高，持续低量或会带动价格出现下行调整

根据链家地产市场研究部统计，截止5月18日，纯商品住宅成交2373套，同比下降13.2%，环比上涨39.3%。成交均价为24858元/平方米，同比上涨6.6%，环比下降9.5%。

 链家地产市场研究部张旭认为，近期，从政策层面的 “央五条”的出台释放了一个积极的信号，首套自住商品住房信贷环境或有放松，对于市场信心也有所增强。但是，由于当前资金成本高，货币流动性趋紧没有得到改善，信贷政策在短期内大幅放松的可能性不大。市场量价过程调整将继续，由于市场的观望情绪依然较浓，短期内项目的整体销售压力不会有明显改善。

另外，从市场供销角度看，截止5月18日，新建商品房住宅的存量为70736套，自5月10日以来，一直保持在7万套以上的水平。今年的供应不断放量，未消化的新增供应无疑会继续使库存不断走高。以当前的销售水平看，库存消化周期已经达到一年左右。

张旭认为，目前新建商品住宅成交持续低迷，市场调整周期仍会持续。在供应持续放量、销售压力增加的情况下，库存或出现明显的增长趋势。今年以来，排除结构性因素，在售新建商品住宅价格没有出现较大波动，但市场预期下降的信息不断扩大，成交持续走低的情况下，开发商或做出一定让利，价格有可能出现一轮调整周期。