聚焦楼市：“央五条”出台意味着救市还是维稳？

央行13日表示，5月12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈，确定了包括“优先满足首套房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”等在内的五条要求，又称“央五条”。

在当前的楼市形势下，“央五条”出台的初衷是什么？又将给房地产市场带来什么样的影响？

楼市潮频现“央五条”出台

今年春节以来，随着信贷的收紧和成交量的下滑，各种唱空楼市的声音此起彼伏。成交量的下滑，带来了各地楼市库存的持续攀升。高库存压力下，为求生存，杭州楼市率先打响枪。杭州的消息传出，逐渐引发楼市的蝴蝶效应：购房者观望加剧，成交量更加萎靡；而开发商或为冲刺业绩，或为回笼资金，纷纷通过直接或明促暗降的方式进行销售，楼市潮开始在击鼓传花式上演。

在利率折扣及房贷发放方面，受余额宝等互联网金融的影响，从去年以来银行存款量就已大幅下滑，而严格的存贷比政策要求和存款考核压力，使得贷款“钱紧”现象更为突出。

受市场需求和资金成本上升的影响，国有银行及股份制银行纷纷上调房贷利率，部分股份制银行甚至停止了房贷的发放。与此同时，房贷发放周期长等问题也较为突出。

在这样的背景下，5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

最终，会议确定了对进一步改善住房金融服务工作的五点要求：其中重点包括合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。

“央五条”出台 房地产下行态势将逆转？

对于“央五条”出台可能带来的影响，不少房产界人士及表示了乐观的态度。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示， “在房贷市场普遍低迷的情况下，层重申对首套住房贷款支持，加快按揭贷款办理速度的要求将对整体房贷市场形成利好，对提振市场信心也具有一定的作用。”“支持首套房贷的政策，既保证了刚需，又达到促进销售平稳的目的。”

房地产发展研究基金副主任杜猛也持类似观点。他认为，“央五条”要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，其实是为“放水”找理由，也为准确投放货币找“对象”。

业内人士表示，“五条内容，的确提振市场信心。”然而，央行上述要求主要针对市场首次购买自住商品房的需求，这一提法并非首次。在2012年年初，央行就曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求。随后中国房地产市场再次出现量价齐升。

资料显示，2011年5月之后，房贷不断收紧利率相继上浮，楼市冬天随之到来。而2012年2月，央行召开座谈会要求“满足首套房贷需求”，几个月后房贷利率优惠便逐渐在重新启动，八五折利率渐成常态。2012年底，楼市度过一个暖冬，紧随其后的2013年则成为房地产交易量价齐升以及开发商大丰收的一年。

张大伟坦言，历史可能重演。“2012年，就是以央行满足首次购房家庭的贷款需求为政策起头，出现了一波持续2年的房价高速上涨。”

央行维稳？无法阻止楼市降温！

相比仅凭“央五条”就能逆转楼市的低迷形势这一观点，还有一部分人则对这一政策保持了谨慎的态度。

业内人士认为，央行的座谈会及“央五条”，对于维护正常的房贷秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，同时也发出了稳楼市的信号。但靠此一个“窗口指导”，短期内并不能阻止房地产市场的降温态势，从房地产短周期规律看，当前市场内部有调整的压力。

在业内人士看来，央行目前只是口头指导。至于此举的效果，还要看是否会有激励措施，让商业银行积极放贷。否则商业银行不会明显改变放贷策略。“商业银行也要考虑利润。即便是利率不打折的房贷，利润也不多。”

银行内部人士也赞同“维稳”的说法，有股份行管理层人士表示，“刘行长讲话的目的，我理解还是从‘维稳’角度出发，当然会对市场的心理有一定影响。但是并非对住房贷款有所放松，实质影响应该不会太大。”

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