4月全国房地产行业各项指标回落 景气指数下降创新低

一、1-4月房地产开发2.23万亿，同比增速进一步放缓

2014年1-4月，房地产开发达22322亿元，同比上涨16.4%，涨幅较上月回落0.4个百分点。其中，1-4月住宅累计达到15299亿元，同比上涨16.6%，涨幅较上月减少0.2个百分点。

2014年前4月，房地产开发增速进一步放缓，尽管量高于去年同期水平，但增幅与去年同期相比降低4.7个百分点。自去年四季度以来，信贷政策的持续收紧，不仅抑制了购房需求的释放，同时，银行对于房地产行业风险管控的不断加强也增加了开发商融资的难度，房地产开发受到一定程度的抑制。而整体市场对于楼市下行预期的增强以及未来市场形势的不确定性，也使得房企在开发方面更加谨慎。

图表1：房地产和商品住宅开发额及同比变化（累计月）

二、1-4月住宅新开工面积同比降24.5%，购地面积累计降幅进一步加大

2014年1-4月，住宅新开工面积31184万平方米，同比下降24.5%，2月、3月、4月累计同比降幅均在20%以上，超过2012年时水平。截至目前，住宅施工面积为405408万平方米，同比增速为9.9%，为2011年以来增速首次降至10%以下。

从房企拿地情况看，1-4月土地购置面积为8130万平方米，同比下降7.9%。同时，土地成交价款为2214亿元，同比上涨9.6%。

至2014年4月，住宅施工面积，新开工面积还是竣工面积的累计同比均降至历史较低水平。与此同时，购地面积的累计降幅也呈现出进一步扩大的趋势。一般来说，房地产开发拿地会受到销售情况变化以及当前库存量水平情况的影响。2014年以来房地产交易市场的低迷，对于房企的市场预期造成了一定影响。而库存量的持续走高也促使房企开发速度放缓，补仓意愿降低。在当前整体市场处于调整状态的大背景下，房企在调整发展策略的同时，在拿地方面将会愈加谨慎。

图表2：住宅施工、新开工、住宅竣工面积同比变化（累计月）

图表3：企业土地购置面积及同比变化（累计月）

三、1-4月商品住宅销售15259亿元，同比下降9.9%

2014年1-4月，商品房销售面积为27709万平方米，同比下降6.9%。其中，住宅销售面积为24515万平方米，同比下降8.6%，降幅较上月增加2.9个百分点；商品房销售额为18307亿元，同比下降7.8%。其中住宅销售额为15259亿元，同比下降9.9%。

2014年4月，商品住宅销售面积与3月相比明显回落，环比降幅为20.8%。按照往年惯例，4月商品住宅销售面积一般低于3月和5月，这种现象一方面与销售业绩结算有关，另一方面受到是受到供应和需求释放节奏的影响。而今年市场冷淡，需求观望情绪浓重，入市积极性降低也对于商品住宅的销售造成了较大的影响。

图表4：住宅销售面积及同比变化（累计月）

图表5：住宅销售额及同比变化（累计月）

图表6：各月商品住宅待售面积及同比变化（单月）

四、1-4月房地产到位资金37200亿元，个人按揭贷款同比降3.1%

2014年1-3月，房地产到位资金37200亿元，同比上涨4.5%，涨幅较上月减少2.1个百分点。其中，国内贷款7709亿元，同比增长16.5%；利用外资116亿元，同比下降28.7%；自筹资金14376亿元，同比上涨11%；在其他资金中，定金及预收款9019亿元，同比下降7.8%，个人按揭贷款4238亿元，同比下降3.1%，2012年下半年以来首次出现同比下降。

2014年1-4月，房地产开发企业资金来源的各项都出现了增速持续下滑。主要的原因还是由于销售量下降，尤其是与此相关的定金和预收款以及个人按揭贷款同比分别下降了7.8%和3.1%，以定金和预收款以及个人按揭贷款为主要构成的其他资金，同比涨幅由2013年同期的55.9%下降至目前的-5.5%。从占比看，其他资金的占比较2013年同期下降4.3个百发点。

如果销售在短期内难以出现明显好转，房企的项目的资金回款能力还会有所降低。有可能需要依赖一些让利促销的手段来增加销售部分的收入。从整个融资环境看，如果下半年银行流动性没有明显提升，房企的资金状态不会有较大程度的改善。

图表7：房地产到位资金及同比变化（累计月）

图表8：国内贷款、企业自筹资金、其他资金同比变化变化（累计月）

图表9：近三年1-4月各类资金来源占比变化（累计月）

五、4月房地产开发景气指为95.79，降至2013年以来新低

2014年4月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.79，比上月下降0.61点，降至2013年以来新低。

2014年以来房地产开发景气指数持续下降，是目前房地产，资金，新开工以及销售等多个指标大幅下降的结果。从值来看，目前的水平已经接近95的较低水平了。从目前的市场来看，房价预期已经形成，购房者观望明显，短期内难以消退，销售的持续低迷还将会带动资金，新开工以及房地产等多个指标继续下滑，如果没有新的房地产利好政策推动，房地产开发景气指数可能会降至95以下。

图表10：房地产开发景气指数（单月）

综述：

2014年4月，房地产市场现持续冷淡，下行趋势明显。部分是由于2013年同期的基数较高，但是更多的是由于目前市场环境已经发生明显的变化。

从70大中城市的房价数据看，城市已经由2013年末的个别城市向全面扩散。而一些典型城市，典型项目比较明显的、信贷的持续紧缩以及一些中型，尤其是大型房企的财务压力，更是被舆论放大，进一步加剧了购房者的观望情绪，使得目前的房地产市场的普遍预期恶化。

从房地产开发景气指数这一综合指标看，目前，整体房地产市场状态接近低迷，多个关键性指标增速下滑。由于房地产行业上下游关联产业众多，二季度的宏观经济增速有可能受到一定程度影响。与此同时，年初所提及的双向调控措施也开始在部分地方城市有所体现。楼市冷淡、房价下行的部分区域已经有引导需求入市的现象，但就整体房地产市场而言，规模和幅度依然比较小。

另外，昨日央行召开住房金融服务专题座谈会中要求，如优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求、合理确定首套房贷款利率水平、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等，预计后市房贷市场会出现一定程度松动，对于缓解需求抑制起到一定积极作用。但是，较为普遍的市场悲观预期还难以转变，房地产行业的下行趋势还会持续一段时间。