成交量下滑 多地楼市由“限购”变“吸引”

近日，郑州、无锡、南宁等多个城市出台房地产定向放宽限购政策（如下图）。通过对比可以发现，几个城市均是希望通过“”来吸引购房从而换取楼市成交量。相比较而言，南宁松绑力度，明确以吸引本省北部湾经济区内的5个城市居民来此购房；无锡则是通过降低门槛，购房由之前的70平方米降至60平方米；而郑州只是抛出楼市政策未来有可能调整的信号，更像是对关于放宽限购政策态度的试探。

事实上，在南宁新政策发布的同时，天津滨海新区传出正在向天津市有关部门申报“差别化限购”政策的说法，即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，就可在新区购买一套商品住宅。政策能否被批准，尚不得而知，但当地政府刺激楼市的意图却十分明显。

伟业顾问市场分析师赵红娟认为，楼市成交下滑、库存量大是几个城市限购政策微调的重要原因。进入2014年，由于整体宏观经济下滑、信贷收紧，在此背景下，楼市观望情绪浓厚，各地房地产市场分化明显，楼市成交量均出现不同程度的萎缩，与此同时，楼市存量陡增。在房地产作为一方经济支柱、土地财政占地方财政收入近半（南宁土地出让金占地方财政收入竟然高达80%）的情况下，也难怪地方政府如坐针毡，发起救市之举。

根据伟业顾问数据平台统计显示，就郑州、无锡、南宁三个城市房地产市场数据来看，2014年前四个月（截止4月27日）无锡、南宁、郑州（4月份数据暂未发布）一手住宅销售数据环比及同比均出现不同程度地下滑。其中，无锡成交量同比下降30%，降幅，成交量创2011年后四个月以来新低。南宁成交量同比下降8%，成交量创2012年以来新低。

就天津滨海新区（以塘沽、汉沽及大港三区为样本区域）楼市存量来看，截止2014年4月份一手住宅存量达63661套，较2013年1月份的53641套上升了19%，即使按近一年来月均销售情况，出清周期尚达3年零8个月之久。

赵红娟认为，本次地方政府的有限度放开限购政策并未被叫停，似乎是对3月份提出的“分类指导、双向调控”的落地执行，在政策层面不再一刀切。预计未来，在深化改革思路的指导下，无论是对房地产市场还是宏观经济，层面出台短期刺激性政策的概率将大大减小。而与此同时，在住宅成交量下滑明显、楼市库存量大的城市，调控松绑现象再现的可能性会加大。