4月二手住宅持续冷淡 刚性购房需求观望升级

4月份，北京二手住宅市场继续降温，全市网签量比3月下降15%，降至8000套以下。楼市下行预期加深，市场购房主体观望情绪浓厚，交易难度上升。业主报价下调比例继续增大。价格下行趋势越发明显。

一.数据概览

1、成交情况 4月全市二手住宅网签7616套，环比降14.8%

4月，北京市二手住宅网签7616套，环比下降14.8%，同比上涨46.1%。今年以来，北京二手住宅市场始终处于持续降温的状态，4月成交量降到8000套以下，明显低于去年底成交水平，自2012年市场回暖以来，这样的成交量只与去年北京“国五条”后需求透支的4、5月份接近。

成交平均面积为92.4平米，近两月大户型成交占比小幅上升

4月，二手住宅网签平均面积为92.4平方米，连续半年维持在90平方米以上的高位。从各个面积档位的占比看，90平方米以下的小户型成交占比59.28%，较上月下降1.2个百分点；140平方米以上的户型占比为12.8%，比上月增加0.7个百分点；近两个月，虽然各面积档位成交比例仍然保持平稳，但由于刚需观望加深，成交量下降，大户型成交占比有小幅上升趋势。

图表2：2013年至今北京市各月二手住宅成交面积档位占比走势图

郊区市场持续降温，4月近郊成交占比降到3成以下

4月，城六区成交占比64.7%，较上月上涨2.2个百分点，成为近20个月以来的值。而郊区占比则有持续下滑的趋势。4月份郊区成交占比为35.3%，比上月下降1.8个百分点，其中近郊区域成交比例自去年9月份以来首次下降到3成以下。通州、房山、大兴、昌平等刚需集中的近郊区域4月成交量及占比都有明显下降。

图表3：2013年至今北京市各月二手住宅成交区域占比走势图

注：城区：东城，西城；城四区：海淀，朝阳，石景山，丰台；近郊城区：昌平，大兴，房山，顺义，通州；远郊区域：怀柔，门头沟，密云，平谷，延庆。

4月市场持续冷淡，购房群体本外地结构稳定

4月，购房者中本地居民占比为78.8%，较上月上升0.1个百分点；外地居民占比为19.2%，较上月下降0.1个百分点。今年以来，由于市场整体观望情绪浓厚，入市意愿低，购房人群本外地结构持续保持稳定。

图表4：2013年至今北京市各月二手住宅成交购房者类型占比走势图

首套商贷平均利率达到6.2%，购房压力持续增长

4月，购房者中贷款占比51.9%，较上月下降1.5个百分点。从链家交易数据监测，4月份公积金和商贷成交占比都有所降低。首套房平均利率持续上涨至6.2%，首套商贷中几乎不再有优惠利率，贷款审批依然严格。购房者资金压力上涨，贷款政策短期内无放松迹象。

图表5：2013年至今北京市各月二手住宅成交付款方式占比走势图

2、价格走势

4月全市二手住宅成交均价30728元/平米，2014年以来各月均价涨幅均在1%以内

4月，北京二手住宅成交均价30728元/平方米，环比微涨.0.5%。同比上涨15.7%。均价环比涨幅已经连续4各月保持在1%以内，同比涨幅依然保持在相对较低的水平。

2014年以来，市场表现持续冷淡，房源出售难度整体上升，近阶段，二手住宅市场基本失去价格上涨的动力。连续4个月以来，全市二手住宅成交均价持续稳定，但趋势越发明显。从同比价格变化看，从今年3月份开始，成交均价同比涨幅下降到2成以下。

图表6：2013年至今北京市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图

4月各结构房价变化平稳，郊区价格有下降趋势

4月，从面积档位和各环线两个角度看房价变化，各户型的和环线的价格变动较为平稳。其中，90平方米以下、90-140平方米以及140平方米以上的户型价格环比变化分别是0.5%、-1.7%和5.5%，除了大户型由于成交结构波动使价格涨幅增大外，其余主力成交户型价格仍保持稳定；三环内、三环-五环、五环外的成交结构变化分别是0.9%、0.9%和-1.6%，除整体价位未现波动外，五环外的二手住宅成交均价有小幅下调趋势。

3、供需关系

4月新增房源量下降超一成，新增客源仍处较低水平

4月，新增房源量较3月明显减少，环比降幅达到12.9%，新增客源量与上月基本持平，然而与同期相比，客源增长依然处于相对较低的水平。4月份，新增需供比（新增客源/新增房源）为5.1:1，较上月增加0.8。供需关系与去年同期先比有明显缓和。

4月新增房源挂牌均价环比下降2.5，调价房源中占比接近9成

4月，新增房源挂牌均价环比下降2.5%，与去年同期相比，新增房源挂牌均价仅上涨了5.2%。从链家监测的房源调价数据看，今年4月，调整价格的房源中，比例达到了87.1%，比上月增加了4.3个百分点，连续两个月上涨。截至目前，调价房源中的比例比去年同期增长了近3成。

从议价空间看，4月链家成交案例中平均议价空间为3.2%，比上月增加0.2个百分点。今年以来，成交房源的平均议价空间基本在3%以上，近期仍有持续增加的趋势。市场预期持续下行，卖方价格主导能力下降，市场交易中让价幅度有所上升。

二．市场综述：

4月二手住宅持续冷淡，刚性购房需求观望升级

4月份，北京二手住宅成交量明显下降，成交均价也连续4个月处于止涨状态。从细分结构特征看，市场呈现出两个明显特征：一是刚需和刚性改善集中的近郊区域，如通州、大兴、房山、昌平四大郊区成交量下降明显。二是城区以及大户型均价降幅和议价空间增大。

自限购以后，市场基本以刚需首套和普通改善性需求为主。在市场下行态势下，这些购房群体对于价格敏感度较高，易进入深度观望，且对市场整体影响较大。而对于业主而言，是换房以及套现的业主来说，短期完成交易的难度明显上涨，最容易成为当前市场调价幅度较高的群体。

另外，4月份新增房源量也有明显减少，主要是由难以出售的房源业主由售转租以及部分换房群体退市造成。预计短期内，北京二手住宅市场会持续保持在低温状态。

购房需求观望加深，市场或进入下行短周期

2013年年初与年底的两轮政策收紧，对于今年住宅市场的走势产生了关键作用。从行业角度看，较大范围的收紧性调控在相对较长的时间段抑制了需求的正常释放，从部分三四线城市以及高库存二线城市开始，住宅销售压力上升，带动行业许多关键性指标增速回落。与此同时，一波由少量房企项目开启的“”现象引导了年初至今购房群体的预期变化。而购房群体的观望情绪也一如往常打破了地域限制，即使在依然明显供不应求的一线城市，市场也出现了较长时间的持续降温。

而北京二手住宅市场的冷淡表现也较为明显。除了行业大环境的影响，北京持续收紧的信贷政策和自住型商品住房政策更加延延迟了购房群体的入市时间。

从成交量看，今年1-4月，排除假期影响，北京二手住宅市场各月成交量都稳定在较低水平。根据链家地产市场研究部统计，2014年1-4月，北京二手住宅月度平均成交量为7693套，比去年9-12月下降了33.1%。按照一般规律，北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市场表现出较为低迷的态势。

从价格角度看，今年1-4月，全市二手住宅成交均价持续处在3万元/平方米的水平，月度价格平均变化幅度只有0.6%。全市二手住宅成交均价已经进入止涨状态。而从实际成交以及报价案例看，价格下调趋势有所加深。

综合来看，目前房地产市场将再次进入调整阶段，而北京二手住宅市场亦不能摆脱这种大环境。加之北京楼市调控政策尚无放松的可能，市场有可能逐渐进入下行短周期。从表现上看，一是成交量在一定阶段内保持相对较低的状态；二是成交价格出现稳定下行，4月之后，由于去年对比基数上涨，二手住宅成交均价同比上涨有可能降到10%以内。市场在进入周期波动的同时，也会通过自身价格机制进行调整，潜在数量依然庞大的刚性需求会适时入市。因此，从较长的时间段看，北京二手住宅市场还不会有大幅“滑坡”的风险。