4月北京各区县楼盘价环比涨跌分析 近郊楼盘下降明显

按照往年惯例，每年3、4月份一般为市场回暖期，但从今年目前的市场情况来看，伴随需求观望程度不断升级，节后市场未现明显回暖迹象。4月，北京二手住宅市场延续了3月成交疲软的态势，成交量环比小幅下降，成交价格涨幅也基本处于停滞状态。

当前复杂的市场形势不仅使需求陷入较为浓重的观望情绪，市场持续冷淡的局面也使业主的心理出现了一定分化。纵观北京各区县楼盘3、4月涨跌情况，大部分处于持平状态。究其原因,一方面，自住商品房项目逐渐入市,分流了一部分刚需，也造成目前需求观望程度不断加深。另一方面，信贷政策持续收紧，增加了购房者的贷款难度和购房成本，使得一些价格承受能力有限的刚需调整买房计划。

城区（东城、西城）、外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）1-4月累房价计涨幅均在5%以下，近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）1-4月累计房价更是出现1.86%的下降幅度。从各区域各月成交价格走势情况来看，今年以来城区价格有小幅波动，但总体价格水平较为坚挺，外城四区价格表现较为平稳，而作为刚需置业热点的近郊区，房价开始出现一定程度的下降。

政策利好 燕郊、北京周边楼盘上涨比例

各区县当中，北京周边和燕郊上涨楼盘占比突出，分别为30.83%和33.33%。分析原因，主要是由于“京津冀一体化”政策效应，带动燕郊和周边房价突飞。燕郊和北京周边因“时生活圈”的便利交通和相比城区较低的房价，逐渐被购房者认可，选择在此置业的大多数均为北京购房人。

近郊房价环比下跌占主力 城区价格相对坚挺

伴随轨道交通辐射范围的扩大以及周边配套设施的不断完善，近郊区逐渐成为刚需置业的，而近期自住型商品房轮番入市以及一直未有放松迹象的信贷政策，使得关于房价下降的猜测广泛流传，对刚需购房者心理产生很大影响，也导致近郊区房价首先受到冲击。4月，大兴、顺义和昌平环比下跌的楼盘占比均超过30%，大兴更是达到36.75%之多。从近郊区各区县4月以来的各周的成交均价情况来看，此前刚需购房的热点区域，通州区二手房成交价格已连续三周出现下降，而大兴区二手房成交价格也已连降两周。

从当前整体形势来看，还未有任何利好二手房市场的因素产生，需求观望的情况短期内尚不会得到有效缓解，不排除近郊区房价进一步下降的可能性。

相比之下，城区由于地理位置及稀缺性，房价明显高于其他区域。另外，东城、西城集中了北京市大量重点，具备名校资格的房占比较高，而房的抗跌性和保值性都要明显高于普通二手住宅。这两方面成为淡市下城区楼盘价格表现相对坚挺的主要原因。

远郊区县受市场影响不明显 多数楼盘价格环比基本持平

与城区、近郊区和北京周边不同，远郊区县楼盘价格表现平淡，以平谷为例，相比3月份，91.30%的楼盘价格基本持平，未见较大幅度变动。这主要是由于远郊区县，诸如延庆、密云等，地处偏僻，楼盘分布较少，各项基础配套都不能满足日常所需，且考虑到交通出行和上班的不便利，令许多购房者望而却步，放弃选择这些区域置业。

纵观整个北京二手房市场，房价趋稳，并有小幅回落趋势。对于一些急售的业主，对房价的预期开始出现较为明显的松动，议价空间也逐渐加大。让利意愿增加，报价虚高现象减少，直接导致近期房价滞涨。总体来说，在当前的市场大环境下，让利幅度较大的低价房源更容易被购房者接受。