4月第四周新房14项目集中入市 成交均价下调近一成

4月第四周（4.21-4.27）新建商品住宅成交2161套，较上周大幅上涨。纯商品住宅成交1491套，环比上涨40.9%。纯商品住宅成交均价23549元/平方米，环比下降9.3%。

一、成交量：纯商品住宅成交1491套，环比上涨40.9%

根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，新建商品住宅（含保障房）成交2161套，环比上涨77%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量1491套，环比上涨40.9%。已连续三周环比上升。

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：近三周以来，新建商品住宅成交连续上涨，月初的低落状态有所缓和。尽管当前购房群体观望仍然浓厚，但由于近期入市的大量项目多为低价刚需楼盘，成交量得以持续回升。

从项目成交情况看，仅看4月份入市的期房项目，已有17个显示有交易记录，占比超过一半。但是由于网签滞后的影响，大多数都还没有显示成交数据。而已有交易的项目多为定价在2万~3万之间以及2万以下的刚需项目。其中，万科橙二次入市，定价与上一期持平，目前去化率已超过5成。

从需求端看，当前的观望情绪浓厚，销售难度上升，开发商在加紧出货的同时，开始通过不同的营销手段来吸引需求。虽然购房积极性暂时不会有明显提升，但4月新增项目有近2000套成交还在近期陆续进入网签，预计成交量短期内仍会继续走高。

二、供应量：本周新增14个期房项目，供应4352套

根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，新建商品住宅有14个期房项目入市，比上周增加10个，供应量为4352套，环比上涨3.3倍。

新增的14个项目全部位于五环以外，除了燕西华府家园外都处于郊区。平均拟售均价2.26万元/平方米，多数为低价刚需楼盘。其中，住总万科橙、金地朗悦等项目较为吸引购房者关注。

入市的14个项目，除领峰四季园、首开缇香家园、慧谷嘉园是纯新楼盘三个楼盘外都是老项目后期，由于结构变化，部分入市项目拟售均价出现一定幅度上涨，但是万科橙、金地朗悦两个项目的定价与上一期基本持平。

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

链家分析：年初以来，市场持续低落，需求观望强烈。从目前看，买方对于市场下行的预期日益明显，暂时不能排除市场进入下行通道。而一旦价格下滑范围扩，销售难度也会随之上升。从4月以来的供应特点看，开发商加紧出货的倾向明显，并且逐渐开始进行优惠让利的促销活动。

根据统计，截至目前，4月新增期房供应达到9197套，比3月上涨13.1%。今年以来共入市了72个项目，总供应量20793套，同比上涨了151%。

受持续的高供应影响，目前新房住宅的库存量接近了7万套，比年初时增加了约1.2万套，消化周期提高到了1年左右。供需矛盾得到有效缓解。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为23549元/平米，环比下降9.3%

根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，纯商品住宅成交均价为23459元/平方米，环比下降9.3%。

图:3-1：2014年4月第四周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：4月第四周，纯商品住宅成交均价大幅下滑近一成，并且价格回落趋势已经延续了三周。主要原因是成交项目价格差异所导致的结构性下调。

根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，五环外的成交占比为95.71%，比上周增加了5.2个百分点；成交均价在2万元/平方米以下的成交占比为42.38%，比上周增加了13.5个百分点。

从项目的实际成交价格看，在售项目成交均价并未有明显下调。近两周纯商品住宅的大幅回落主要是成交结构的变化。一方面是近期低盘供应量大幅增长；另一方面是换房等改善性需求入市受抑，刚性需求释放节奏相对正常。另外，如果需求持续观望，新入市项目的定价或有进一步下调。

四、市场分析：商品住宅市场供应持续放量，成交均价结构性下调

4月第四周，新建商品住宅市场持续“量跌”的趋势。由于更多项目进入集中网签期，纯商品住宅成交量连续保持了较高的增长水平。而与此相反的是，成交均价在近两周降幅不断扩大。

链家地产市场研究部张旭认为，今年以来，新建商品住宅市场供应持续放量与需求减弱几乎同步发生。由此导致的结果是供需矛盾缓解、动力减弱，项目成交价格长期保持平稳趋势。进入4月，市场依然低迷，成交大幅回落，而供应量持续上涨，新房库存量出现明显攀升。一个月内，库存量增长了近1万套。开发商的竞争压力和销售压力也明显加深。从上周集中入市的14个项目看，一是低价入市的趋势会更加明显，二是范围和幅度有可能会逐渐加深。

根据链家地产市场研究部统计，截至27日，4月纯商品住宅成交3522套，比3月全月下降32.5%，预计全月成交量不足5000套。

张旭认为，当前纯商品住宅的月度成交量只有5000套左右，与2011年以来历史同期相近。但是按照正常市场节奏，从5、6月份起成交量会出现较为明显的上涨，市场逐渐升温。但今年需求持续观望的可能性更大，不排除市场有可能出现2011年持续低落的风险。