4月二手住宅成交量环比降一成 近郊区房价现小幅下滑

4月，北京市二手住宅市场延续了3月成交疲软的态势，成交量环比下降一成左右，成交价格也涨幅也基本处于停滞状态。当前复杂的市场形势不仅使需求陷入较为浓重的观望情绪当中，市场持续冷淡的局面也使业主的心理出现了一定分化。作为刚需置业热点的近郊区房价开始出现一定程度的下降。

4月二手房成交量环比下滑11.3%，市场进一步收缩

根据链家地产市场研究部统计，截至24日，4月北京市二手住宅成交5790套，成交量环比上月同期下降11.3%，。

链家地产市场研究部张旭认为，按照往年惯例，春节过后3、4月份一般为市场回暖期，但从今年的市场情况来看，需求观望程度不断升级，节后市场持续疲软，至今未现明显任何回暖迹象。究其原因：

一方面，自住商品房项目逐渐入市。自去年10月自住型商品房概念提出以来，至今已有8个项目入市，总供应量达到近1.5万套。自住型商品房因其价格受到了购房者，尤其是刚需购房者的追捧。从政府目前对于自主房的供应计划来看，未来一段时间，对于自住商品房的供应力度将不断加大。这不仅分流了一部分刚性购房需求，也是造成目前需求观望程度不断加深的主要原因。

另一方面，信贷政策至今仍未现放松迹象。从链家地产市场研究部对贷款数据的统计来看（注：按照批贷日期为标准计算），自2013年12月起，首套房商业贷款平均利率一路走高，到今年4月，利率达到6.18%，为近25个月以来水平。而4月首套房贷中八五折占比仅为1.33%，而去年12月这一比例则为62.22%。信贷政策的持续收紧，增加了购房者的贷款难度和购房成本，这使得一些价格承受能力有限的刚需不得已被挤出市场。

链家地产市场研究部张旭认为，二手房市场自去年年底以来，一直处于略显低迷的状态，而目前也已进入调整阶段，房价下行预期加强，有购房意向的客户普遍也持观望心态，等待购买时机。此外，也使部分不着急卖房的业主产生了一定的观望心理，入市的意愿也有所降低。

从新增房客源情况来看，4月日均新增房源量与3月相比出现了比较明显的下降，降幅达到13.4%，日均新增客源量较上月下降2.7%，与去年同期相比下降18%。新增客源房源比为4.8:1，较上月上升0.5。

4月成交均价环比微涨0.2%，业主报价有所松动

根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅成交均价为30000元/平方米，环比微涨0.2%，价格年内（1-4月）累计涨幅为1.7%。今年以来，北京市二手住宅成交价格一直维持在较为稳定的状态，但价格小幅下降的迹象也逐渐明显。

从新增房源挂牌均价走势看，4月全市新增房源挂牌价环比下降2.2%，与此同时，本月调价案例中挂牌价下调比例继续上升，达到87.57%，与今年1月相比增加了近20个百分点。4月二手住宅议价空间环比上升0.1个百分点，也为年内水平。

表1:2014年北京市各月挂牌价及议价空间情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭认为，在需求深度观望，买卖双方僵持，成交量水平较低的市场局面持续了一段时间以后，业主心理开始出现一定变化。一方面，急售业主对于房价的预期开始出现较为明显的松动，在售房压力的作用下，其让利意愿增加，而报价虚高的现象明显较少，这也是导致近期房价滞涨的最直接原因。另一方面，部分不着急卖方的业主为了规避房价下降的风险，入市的意愿有所降低。总体来说，在当前的市场形势下，低价房源以及业主让利幅度较大的房源更容易被市场所接受。

近郊区房价出现小幅下滑，淡市下城区价格相对坚挺

根据链家地产市场研究部统计，2014年城区（东城、西城）、外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）和近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）的年内累计涨幅（1-4月）分别为4.66%，0.16%和-1.86%。从各区域各月成交价格走势情况来看，今年以来城区价格有小幅波动，但总体价格水平较为坚挺，外城四区价格表现较为平稳，而近郊区价格出现了一定程度的下降。

而从近期各区域挂牌价下调的情况来看，4月城区和外城四区挂牌价下调的比例分别为86.33%和87.47%，近郊区挂牌价下调的比例，为88.28%，高出城区近2个百分点。

表2:2014年1-4月北京市区域成交均价环比及年内累计涨幅情况

数据来源：链家地产市场研究部

表3:2014年1-4月北京市区域挂牌价下调比例

数据来源：链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭认为，伴随着轨道交通辐射范围的扩大以及周边配套设施的不断完善，近郊区逐渐成为刚需置业的，而近期自住型商品房项目的入市，关于房价下降的讨论以及一直未有放松迹象的信贷政策对于对价格更为敏感的刚需购房者产生了更大的影响，这也是导致近郊区房价首先受到冲击的最主要原因。

相比之下，城区二手房由于地理位置及稀缺性，价格一般要明显高于其他区域，对于价格敏感的刚需购房者一般会较少考虑该区域；另外，城区集中了北京市大量重点，具备名校资格的房占比较高，而一般来说，房的抗跌性和保值性都要明显高于普通二手住宅。这两方面成为淡市下城区的二手房价格表现相对坚挺的主要原因。