4月第三周纯商品住宅回归千套 成交均价下调6.1%

4月第三周（4.14-4.20）住宅成交1221套（含障房），较上周有所提升。纯商品住宅成交1058套，环比大幅上涨75.2%。纯商品住宅成交均价25955元/平方米，环比下降6.1%。

一、成交量：纯商品住宅成交1058套，环比上涨75.2%

根据链家地产市场研究部统计，4月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1221套，环比上涨17%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量大幅上涨75.2%，达到1058套，这也是近三周来首次回复到千套以上。

图1-1：2014年4月第三周新建商品住宅成交情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：清明节后，北京新建商品住宅市场经过段时间的低落后再次回升，环比纯商品住宅成交涨幅超过7成，恢复到相对正常的水平。

自年初以来，北京新房市场购房人群观望不断升级，单周成交量情况波动较大，尤其是在假期前后，购房人群会出现明显减少。从新增项目的销售情况看，4月的入市项目都还未有网签信息，但超过6成产生了不同程度的交易记录。另外，3月至今入市的项目，有约2600套已成交的房源将陆续进入网签期，4月下旬的成交量会有一定幅度增长。但新房目前的整体销售情况依然未见明显升温。

二、供应量：本周新增4个期房项目，供应1013套

根据链家地产市场研究部统计，4月第三周，新建商品住宅有4个期房项目入市，比上周减少5个，供应量为1013套，环比下降64.6%。

新增的四个项目分布在四环-五环之间、五环-六环之间以及六环以外，平均拟售均价接近3.5万元/平方米，四个项目数属于中改善型性住宅，面积也都在90平方米以上。其中和成璟园平均户型面积176平方米，平均单套总价达到570万元。

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

链家分析：尽管4月第三周新增供应项目数量环比下降，但排除假期影响，自3月下半月以来，供应市场处于持续放量的状态。供应量较往年同期有大幅上涨。3月至今，期房总供应量达12974套，同比上涨177.6%。年初至今，供应总量已达16441套，阶段供需比（同期供应量/成交量）约为1.2:1，而去年同期，阶段性供需比约为1:3.9。

今年以来，供应量大增，需求抑制，使得当前供需矛盾缓和，是价格增幅放缓的重要原因之一。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为25955元/平米，环比下降6.1%

根据链家地产市场研究部统计，4月第三周，纯商品住宅成交均价为25969元/平方米，环比下降6.1%。

图:3-1：2014年4月第三周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：从4月第二周以来，纯商品住宅成交均价波动较大，连续两周环比下滑。主要原因是成交结构变化较大。根据统计，4月第三周，全市纯商品住宅成交均价在2.5万以下的成交占比为73.34%，比上周增加了约7个百分点。从实际项目成交价格看，本周高成交量的项目价格基本都属于低价刚需楼盘，如熙悦春天、首创•新悦都、天宫融汇佳苑成交均价都在2.1-2.2万元/平方米左右，万科幸福汇和首城汇景湾成交均价仅1.3万元/平方米左右。

目前，尽管观望持续，但新增项目暂时没有出现严重的销售压力，排除结构性因素，成交价格基本维持在较为平稳的状态。

四、市场分析：第三周新房市场成交量恢复，成交均价出现两周连降

4月第三周，新建商品住宅市场从节后恢复到较为正常的水平，纯商品住宅成交量回到千套以上。主要是由于部分前期入市的刚需项目进入集中网签期，推高成交量的同时，也使得本周成交均价再次出现明显下调。

根据链家地产市场研究部统计，4月中上旬，北京纯商品住宅成交量2031套，同比下降26.5%，环比上下降30.8%。成交均价为27256元/平方米，同比上涨19.3%，环比下降4.2%。

链家地产市场研究部张旭认为，与往年不同，今年4月中上旬成交量出现下降，一方面是假期影响，但更主要的观望持续加深的作用。同时，从4月第二周以来，纯商品住宅成交均价连续两周出现较为明显的下调，固然这是结构性变化导致。但从其中也可以看出两点：是信贷政策持续收紧和信息扩大，改善和性购房观望更为浓厚，入市积极性大为降低，目前市场中刚需的比例再次大幅提高；第二是开发商销售压力加大，在价格方面维持平稳，或给予一定让利，目前北京新房价格上涨动力较弱，或在较长时间内维持趋势平稳。