4月第2周新房成交增长迟缓 成交均价结构性下调5.9%

概述：4第二周（4.07-4.13）住宅成交1044套（含障房），较上周有所提升。纯商品住宅成交604套，环比上涨17.7%。纯商品住宅成交均价27643元/平方米，环比下降5.9%。

一、成交量：纯商品住宅成交1044套，环比上涨35.4%

根据链家地产市场研究部统计，4月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交1044套，环比上涨35.4%，成交量连续三周保持在较低水平。扣除保障房后，纯商品住宅成交量只有604套，较上周上涨17.7%。

链家分析：4月第二周，新建商品住宅市场成交量上涨，但成交水平依然持续低位。扣除保障房后，纯商品住宅成交量仅600余套，与春节后市场状态较为相似。

近期市场走低，除了影响市场走势的宏观条件持续收紧外，北京新房市场买方的观望情绪进一步升级。从新项目销售的角度看，3月下半月大量入市的项目，一方面多数仍未进入集中网签，导致成交量回升缓慢；另外一方面，新开楼盘的销售热度降低，蓄客量大幅减少。这会直接影响到今年二季度市场回暖的程度。

二、供应量：本周新增9个期房项目，供应2861套

根据链家地产市场研究部统计，4月第二周，新建商品住宅市场有9个期房项目入市，比上周增加5个，供应量2861套，环比上涨1.9倍。

新增的9个项目都位于五环或六环以外，这也是当前绝大多数新增期房项目所处的位置特点。其中，云溪花园小区、汇景苑为纯新楼盘，其余7个老项目后期，从定价上看，本期拟售均价较往年项目有所提高，但与今年入市的批次定价比，基本上没有出现上涨。

链家分析：清明假期结束后，北京新房市场供应量迎来再一次集中放量，预售项目数量和供应量仅次于3月最后一周。截至目前，今年的期房供应量已经达到15428套，比去年同期增加115.2%。

今年1-4月的供应量大幅超过2011年以来的历史同期水平，一方面是由于前期土地市场持续升温，带动新房开发、供应的增长；另一方面，当前市场的不确定预期，使得绝大多数房企都倾向于“高周转”的销售策略，尽管项目蓄客能力较去年明显降低，但暂时还没有较大的销售压力，预计上半年多数房企依然会积极推盘。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为27643元/平米，环比下降5.9%

根据链家地产市场研究部统计，4月第二周，纯商品住宅成交均价为27643元/平方米，环比下降5.9%。

链家分析：4月第二周，纯商品住宅成交均价波动较大，较上周环比下降5.9%。主要原因是成交结构的变化。4月第二周，全市纯商品住宅五环-六环和六环外的成交占比之和较上周增加了2.5个百分点，而其成交均价分别下降了7.6%和6.8%。清明节后这一周，成交量的基本都是均价在2万~2.5万元/平方米左右的低价刚需项目。从项目实际成交价格看，近期价格变动平稳，成交量相对较大的悦都新苑、香悦四季花园和天宫融汇佳苑近两周成交均价变化都在1%以内。

四、市场分析：4月新房市场再陷低落，供应市场持续放量

清明假期以后，北京新房市场并没有出现明显升温，近两周，纯商品住宅成交量都在千套以下的较低水平。而供应市场却表现不俗，单周新增期房供应量达到2800余套。由此，当前市场的中新房库存水平超过了6.4万套，比年初增加了约6500套。

链家地产市场研究部张旭认为，去年底以来，北京房地产市场环境从严，成交量始终受到抑制。今年初，除了信贷持续收紧使得购房难度加大外，市场主体对于后市的预期也日益不乐观。观望不断升级，使得原本处于升温期的市场表现平平，房价调整压力也逐渐显现。

张旭认为，从供需角度看，今年的供应量会大幅超过往年，市场供给较为充足，而需求入市的节奏逐渐放缓。从趋势上看，今年新房市场供需比逆转了去年4月份以来持续下行的趋势，供需矛盾持续缓解，房价上涨压力降低甚至有部分项目为促进销售调低报价。而这种现象又进一步加深了市场的观望情绪。

根据链家地产市场研究部统计，截至13日，4月纯商品住宅成交量只有974套，同比减少48.5%。

张旭认为，依照3月底入市的项目的销售情况看，预计下周会有一部分房源进入集中网签期，成交量会有所上涨，但市场升温的趋势或依旧迟缓，4月全月成交量可能只有5000套左右。如果信贷政策持续收紧，成交量在较长时间内保持在相对低位，则价格调整的范围有可能扩大。