清明假期二手房成交回落 买卖双方博弈进一步加深

4月周（03.31-04.06），北京市二手住宅成交1815套，环比下降18.6%。成交均价为29487元/平米，环比微涨0.83%。而清明节三天假期（04.05-04.07）成交量仅为92套。链家总结4月周及清明假期二手住宅市场特点如下：

一、清明节成交量维持低位，新增客源大幅增加

据链家地产市场研究部统计，今年清明假期（04.05-04.07）北京市二手住宅共成交92套，与2012年清明节假期成交水平基本相当，但明显低于2009年至2011年清明假期二手房成交水平。

表1：北京市2009-2014年清明假期期间二手住宅成交量

数据来源：链家地产市场研究部、北京市住建委

链家地产市场研究部张旭认为，从今年清明节假期的市场情况来看，购房需求较多而实际成交少的特征十分明显。成交量下降主要是还是受到当前市场观望情绪较浓的影响。但从客源情况来看，清明节三天的日均新增客源量与3月日均新增客源量相比增加了44.4%，明显高于清明节前水平。

张旭认为，受需求观望影响，市场较为冷淡的状态已经持续了一个季度，在买卖双方的博弈过程中，业主方在价格方面产生了一定的松动，业主的让利加之清明节三天的假期使得新增客源量在这几天大幅上升。这对于促进四月成交量的回升将产生一定积极的作用。

二、4月周成交成交量环比降两成，业主售房意愿降低

图1：4月周二手房住宅成交量变化

统计时间：2014.03.31-2014.04.06以上数据统计来源于链家地产市场研究部

成交量分析：

据链家地产市场研究部统计，4月周北京二手住宅成交1815套，环比减少18.6%，自3月初起，二手房市场连续四周的小幅回升的趋势终止，成交量又跌至2000套以下。另外，4月周工作日的平均成交量为352套，环比上周工作日平均成交量下降15.6%。

从新增房客源量看，4月周日均新增客源量环比上升2%，而日均新增房源量与上周相比则下降了14%，为节后水平。新增需求和供应比例为5.6:1，与上周相比上升了0.9。受市场形势影响业主的售房意愿有所降低。

三、4月周成交均价环比微涨0.83%，业主意愿持续增强

图2：4月周二手住宅成交均价变化

统计时间：2014.03.31-2014.04.06以上数据统计来源于链家地产市场研究部

成交均价分析：

据链家地产市场研究部统计，4月周，二手住宅成交均价为29487元/平方米，环比上周微涨0.83%，与3月同期相比上涨1.9%。通过对各个环线，区县以及热门商圈的成交情况监测显示，4月周的成交结构与上周相比基本保持稳定，成交均价也因此保持了较为平稳的状态。

通过随链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，4月周，调价案例中下调的比例继续上升，达到88.5%，环比增加1.3个百分点。自2月初起，北京市二手房挂牌下调比例已连续9周出现上升。而新增房源挂牌价也已连续第三周出现小幅下滑，本周挂牌价环比下降0.3%。

四、市场分析：房价下降预期持续增强，买卖双方博弈加深

链家地产市场研究部张旭认为，4月首周成交量下滑的原因，一方面是受到清明节假期因素影响，另一方面，在当前的市场形势下，需求观望对于市场的影响程度依然较深。

通过链家地产市场研究部对于新增客源和房源的统计可知，2014年春节过后随着购房者观望情绪的不断升级，新增客源房源比一路走低，降至4.1:1左右，但从3月底开始，新增客源房源比开始有所回升，且回升速度较快。

表2：北京市2014年节后各周新增客源房源比情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭认为，造成近期新增客源房源比快速上升的主要原因是在当前信贷、政策、自住型商品房等多重因素的综合影响下，市场关于房价下降的预期日益增强，在这种预期持续了一段时间以后，买卖双方的心理都出现了一定了变化。

一方面，在各方房价下降预期增强，在售房源挂牌价下调比例不断攀升，以及新增房源挂牌价也有所下调的整体市场形势下，业主售房的积极性有所降低，部分不着急买房的业主对于市场形势产生观望心理，选择推迟入市，使得新增房源量有所下降；

而另一方面，在舆论持续了一段时间以后，一些着急卖房的业主确实在价格方面产生了一定的松动，这使得之前处于观望状态的部分购房者尤其是购房意愿较为强烈的刚需购房者开始试探性入市，客源量连续两周现小幅上升态势。

张旭认为，在当前整体偏冷的市场形势下，短期内可能会促使成交均价出现小幅下降，但有需求的购房者并不会一直观望下去，而业主能够承受的幅度也是有限的，在整体供需水平的支撑下，未来房价大幅下降的可能性极小。