共有产权住房：三大基本问题亟需解决

据媒体报道，在日前由住建部主持召开的共有产权住房试点城市座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六个城市被确定为共有产权住房试点城市。同时，有消息称由住建部副部长级官员牵头的多个调研小组，已赶赴安徽、贵州、江苏等多地调研地方的住房保障和供应体系构成，包括住房保障政策体系、供应体系等多个方面，其中，共有产权住房是重点之一。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，住建部多管齐下试点、调研共有产权住房表明年初政府工作报告中提及的此项内容已在快速研究、推进的过程中，未来将可能成为解决城市“夹心层”住房需求问题的重要方式。同时，胡景晖认为，在试点、推进共有产权住房这一模式的过程中，有三方面的基本问题需要明确解决。

一是对于“共有产权”的确权，即确定产权共有双方的边界和比例。胡景晖认为，对于未来共有产权住房的者双方来说，无论是政府一方还是个人一方，确定产权边界和比例是此类房屋入市、溢价划分、者产权转让等方面的规则基础；如果产权边界和比例的界定模糊，就可能滋生很多弊端，如沦为部分人的“福利房”、房屋部分归属不明确等等。

二是共有产权住房产品及其机制体系的合理化设计。胡景晖认为，这将涉及到产品的户型、规格等建设指标的合理化，购买人资格的合理化、进入和退出机制的合理化等众多方面。建设指标的合理化意味着产品本身能得到市场和政府的认可，在满足购房人需求的同时，还能确保此项措施的长期可持续。购买人资格的合理化则是确保该措施有效性的前提，明确可以申购的人群标准，规避可能产生的市场投机。进入和退出机制的合理化设计是共有产权住房申购、产权交易等相关流程的结构框架。

三是与共有产权住房相关的立法支持。胡景晖认为，作为一项写入政府工作报告的重点工作，在强调充分发挥市场配置资源基础作用的背景下，共有产权住房这一举措要落实并长期发挥作用，必须尊重市场规则，明确立法，把政府意愿与市场规则相结合，给以相关的法律保障体系，才可能最终实现其长远运行和发展。

胡景晖表示，综合目前政府推进共有产权住房试点的6个城市来看，包括了三个一线城市北京、上海、深圳，一个二线省会城市成都，两个三线城市淮安、黄石。针对不同城市分类试点、分地域研究的特征明显，未来出台的措施也将是分类、综合性的。不过，尽管如北京、深圳、黄石、淮安等地都已有相关的措施基础，但从试点、定案到出台，预计尚需时日。

名词解释：

共有产权住房是购房者在无力购买一套商品住房的情况下，仅购买部分产权（如50%或70%的产权部分），与政府共同拥有住房产权的住房供应形式。若日后购房者的支付能力提高了，可按照市场或评估价格购买政府产权部分而获得全部产权，购房者也可以将自己拥有的产权部分出售给政府或其他购房者。共有产权住房的用地出让、开发、定价和销售均坚持市场化的原则，可以看作是政府支持下的商品住房，而非保障性住房。在2014年政府工作报告中，共有产权住房与普通商品住房并列，而没有被放在“完善住房保障机制”的相关内容表述中。共有产权住房的特征就在于，即使不具备住房支付能力，市民也可以成为财产者。