北京楼市或将结束冷淡开局 市场观望情绪将打破

来自链家地产、伟业我爱我家、中原地产等机构统计数据显示，3月新建商品住宅(扣除保障性住房)成交5196套，比2月上涨243.4%，比去年3月全月大幅下降51.2%。同时，北京3月二手房成交套数为8943套，这一成交量创2009年全面网签以来同期的值。

业内人士表示，北京住宅市场从2013年四季度进入低迷，目前态势仍在延续。他预计，2014年北京二手房价格上涨幅度会放缓，但新建住宅价格会随着“限价令”的解禁而持续上扬，亦庄等部分热点区域的新建住宅可能受到市场的热捧，由于多种改善型需求的叠加，中产品或将成为未来市场主力。

市场观望情绪或将打破

对于3月市场的表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。

数据显示，批自住房项目恒大 御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户，其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达8023户，而该项目提供自住房仅2000套。3月18日，开发商金隅嘉业(金隅万科) 对外公布第二批自住房申购数据，43.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。

业内人士指出，随着部分家庭自住房申购计划落空，市场会蓄积更多需求，为房价上涨积蓄了势能。同时，如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度，限价政策可能逐步退出。今年1月来，北京先后为泰禾北京院子]、阅园和大望京村的绿地三个高价房项目发放预售证，也印证了这一判断。

截至2013年11月底，北京商品住宅仅存量6.2万套，与2012年同期的9.2万套相比下降35%，未来住宅存量将持续减少。业内人士认为，在这样的背景下，楼市僵局将被打破、交易量将逐渐攀升。

多种中改善型需求叠加

业内人士认为，目前北京楼市暂时处于观望背景下，2014年北京住房市场竞争将会严重分化，一些改善型中需要将成为成交的主力市场。

“单独二胎放开是很关键的政策”，能够生育二胎的家庭往往有购房能力，粗略统计，有生二胎意愿的在北京有20万户，这些家庭大多需要中改善型住房。北京房地产协会秘书长陈志也判断，北京作为人口净流入的城市，随着单独二胎的放开，对改善型物业的需求必将明显增加。

陈志还提醒，2008年之后房价，很多购房者都是当时所谓的“刚需”，这个群体一般会在五年的财富期后购买改善型住房，这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。

统计显示，北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120-200平方米户型供应不足15000套，占比极低。目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面市，占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。

业内人士认为，亦庄金茂悦项目开发的132平方米3.5居、161平方米3.5居和167平方米4.5居以及即将面市的188平方米5居，能够满足各种家庭的改善需求。亦庄金茂悦针对的市场，是未来北京需求增幅的人群——单独二胎和其他有改善需求的家庭，而北京亦庄，也就是的，更使这个项目受到市场追捧。

部分区域将受热捧

亦庄板块受到热捧，不仅因为部分产品迎合了市场需求，其自身的区域也十分明显。业内人士指出，近年出了数十个高价地，而北京亦庄板块就出了三四个，成为高价地最集中的区域。开发商对亦庄土地市场的狂热，正是基于这一区域良好的发展前景。

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