3月租赁市场成交量依旧维持高位 旺季租金异常平稳

3月一般为租赁市场传统的租赁旺季，从成交量水平来看，3月的成交量依旧维持了旺季特征，且需求释放较为均匀。但与以往租赁旺季情况不同的是，今年节后租金水平却并未出现以往明显上涨的趋势。

一季度租赁成交高峰提前，节后需求释放均匀

根据链家地产市场研究部统计，截至30日，2014年3月份租赁成交量环比上月同期上升27.8%。一季度成交量较去年四季度上升21.9%，与去年一季度相比上升25.8%，一季度成交量水平保持了旺季成交特征。

从一季度各月的日均成交量水平情况来看，今年2月的日均成交量上升明显，进入3月份以后日均成交量则略有下降，基本与2月持平。而在去年一季度，日均成交量增长的高峰则是在3月份。

表1：2013年及2014年一季度各月日均成交量环比

数据来源：链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭认为，从总成交量水平来看，3月依然保持了节后较高的成交水平。但从日均成交量的走势上看，今年的一季度的租赁成交旺季较去年有所提前。而造成这一现象的原因，主要是由于今年春节较为提前，带动客户提前开始寻租。另一方面，今年租赁旺季的整体需求释放的程度不及去年，节后日均成交量较节前上升了70%左右，但去年节后上涨幅度为82%。换租需求有所减少。预计4月租赁市场成交量将有较为明显的回落。

3月单位租金为59.0元/平方米，节后租金涨幅平缓

根据链家地产市场研究部统计，3月份平均单位租金为59.0元/平方米，环比上月下降0.6%，同比上涨4.6%。一季度平均单位租金为59.1元/平方米，较去年四季度上涨1.4%，与去年同期相比上涨5.5%。值得注意的是，自2012年以来连续3年一季度租金累计涨幅回落。而今年累计涨幅更是首次为负值。

表2：2014年一季度各月租金水平情况

数据来源：链家地产市场研究部

表3：2010-2014年一季度租金年内累计涨幅情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭认为，今年旺季租金涨幅与以往节后短期内租金水平大幅上涨的形势不同，今年一季度租金水平较为平缓，并未出现明显波动。造成今年一季度租金走势较为反常主要受以下原因影响：

首先，新增房源量增加，供需关系缓和。从数据方面来看，3月的日均新增客源房源比为1.9：1，远低于往年3月同期水平。另据链家地产市场研究部统计，一季度新增客源房源比为2.0：1，而2013年和2012年同期的比值则分别为2.06：1和3.04：1。买卖市场的冷淡促使租赁房源的释放相对稳定和充足。

第二，目前的租金已经处于较高水平，在当前的物价形势下，租客的租金承受能力已经达到一定程度，与业主出现一定博弈心理，近两年来租金涨幅都持续收窄，上涨的空间也随之缩小。这也导致因为租金上涨而被迫换租的客户有所减少。

此外，今年客户在寻租的过程中更加理智，部分租客在摸清了节前淡季租金较为的市场规律后，选择在节前提前换租，也对节后的客源量形成了一定的分流。

3月郊区租金环比微涨0.1%，一季度顺义区租金逆市走高

据链家地产市场研究部统计，2014年3月城区、外城四区、近郊的平均单位租金分别为77.3元/平方米、64.3元/平方米和36.1元/平方米，其中城区和外城四区单位租金环比分别下降2%、0.7%，近郊区单位租金环比微涨0.1%。

而与节前1月相比，城区、外城四区和近郊区的单位租金的累计涨幅分别为1.5%、0.6%和1.8%，其中，郊区中以顺义区单位租金上涨最为明显，为3.1%。

表,4：2014年一季度各区县单位租金情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭认为，从各区县租金走势看，除顺义外，各城区租金波动幅度也都不大。在节后各区域租金涨幅普遍收窄的背景下，顺义区却能保持3.1%的涨幅。主要是受到近期某大型银行机构总部搬至顺义，于春节前后形成大量需求有关。首先，顺义区房源主要为前两年的新盘，房屋新，装修好，业主报价较高且不易松动。而银行机构为员工租房时对于租金水平的高低并不如普通租客敏感。两方面原因共同作用，使得顺义地区单位租金在一季度逆市走高。

小结：

链家地产市场研究部张旭认为，从今年一季度的市场走势看，虽然租金水平并未如往年一季度一样明显走高，但从成交量水平来看，节后为租赁旺季的市场惯例并未发生改变。但相比往年租赁旺季会持续到4月下旬才渐渐收尾的情况，此轮旺季结束的时间或有所提前。

张旭认为，从当前的市场情况来看，一季度二手房市场较为冷淡的形势对于租赁市场并未产生直接影响，但目前各界对于房价下降的预期较强，若需求观望情绪持续加重，在买卖双方的博弈之下，一部分不着急买房的业主可能由售转租以规避房价下降的压力。租赁市场房源量或将有所上升。