京最贵自住商品房地块入市 一季度土地高温不减

3月27日，朝阳区来广营、丰台花乡等三宗经营性用地出让，这三宗地块合计建筑面积为98.8万平米，成交总价为45.44亿元。具体成交信息见下表：

表1：3月27日三宗地块信息汇总

数据来源：北京市土地整理储备、链家地产市场研究部

在今日成交的三宗经营性地块中，关注的是朝阳区来广营地块，该地块为2012年9月份被暂停出让的来广营A2地块，此次该地块变身自住房项目重新挂出，起始价上调2.08亿元。该地块吸引了恒大、中铁建、住总正华、华远4家房企参与竞拍，经过44轮竞价后，最终由恒大以20.5亿元竞得，溢价率为37.4%。该地块将配建限价商品房29400平米，限价15000元/平方米，剩余居住部分将全部建成套均面积不超过80平米的自住型商品房，限价28000元/平米，这个价格明显高于之前自住商品房22000元/平米的普遍均价。这使该地块成为目前北京市最贵的自住商品房项目地块。

从地理位置来看，该地块东至红军营路，南至洼里路，西至红军营西路，北至北苑二号路，且邻近五环路，有5号线和13号线两条线路，最值得注意的是该地块有奥林匹克公园，朝来森林公园等多个大型公园环绕，周边环境极好。

链家地产市场研究部张旭认为，地理位置优越、交通方便、周边配套成熟是此次来广营地块与之前豆各庄、东坝等自住商品房地块的不同，也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因。目前地块北京青年城、北苑2号院等小区成交价格在3.7-4万元左右，该地块将建成的28000元/平方米的自住商品房对于购房者无疑将产生很强的吸引力。

但从开发商的角度来看，该地块目前的平均楼面价已达17198元/平方米，而扣除限价商品房面积后，其自住型商品房楼面价远超2万元/平方米，加上其建筑成本等，盈利空间十分有限。恒大高成本拿地的背后，可能与其加大一线城市布局有很大关系。

一季度土地出让金达750亿元，“两会”后非核心地块成交将降温

截至27日，随着3月份最后一宗土地成交，2014年北京土地成交达到50宗，土地出让金总额为753.39亿元。与2013年一季度相比，土地成交量减少2宗，但成交总金额大幅上涨了57%，并创出2007年以来的历史同期值。2014年一季度，经营性地块共成交33宗，土地出让收入748.65亿元，其中，居住类用地22宗，土地出让金为578.49亿元。

2013年1季度-2014年一季度各类型土地成交情况

链家地产市场研究部张旭认为，2014年北京土地市场高温，其中超过半数的土地成交量出让金收入都集中在1月份。房企拿地需求依然比较强烈，北京市场虽然在去年四季度开始就出现政策性收紧，但这依然没有阻挡大型房企针对地块的争夺。

根据统计，今年一季度，经营性土地的溢价率平均值达到49.17%，比去年同期增加15个百分点。另外，居住类用地中，有7成土地配建自住型商品住房。

张旭认为，自住型商品住房大量入市、信息风传不断，使购房者观望预期浓厚，这会直接影响到房企项目的销售情况。使得“两会”之前北京高配建、高地价的竞争环境有所退烧。从3月26日、27日土地竞拍情况看，房企对于市场的谨慎布局将传递到土地市场，地块依然会吸引大量房企竞价，而边缘地块成交或出现降温。

从居住性用地的成交情况看，2014年一季度平均楼面价约为1.32万元/平方米，比去年同期上涨53.8%。其中2014年一季度只有三宗宅地楼面价在1万元，而2013年一季度，超过65%的地块楼面价不到1万元。

张旭认为，今年同区域内，地价与去年相比上涨明显。尤其居住类土地楼面价绝大多数都达到1万元/平方米以上，如果再考虑到配建较大比例的保障房和自住型商品房，房企项目利润受到压缩，未来土地建设项目纯商品住宅部分入市价格或有较大程度上浮。

房企拿地态势是交易市场在土地市场的投射，房价上涨而需求持续释放使得年初市场主体对后市普遍较为乐观。而从3月份以来，北京商品住宅成交量虽然持续回升，但成交水平不能与去年同期相提并论，预计市场各要素在较为平稳的状态下，观望减弱，需求大量释放可能需要到5、6月份。今年商品住宅市场回暖延迟，房企在这一阶段的拿地热情也会受到影响。