3月第2周纯商品住宅节后网签首破千套 成交价格平稳

3月第二周（3.10-3.16），新建商品住宅成交1737套（含保障房），较上周明显上涨。纯商品住宅节后成交首破千套。成交均价环比下调至2.8万元/平方米水平。链家地产市场研究部总结3月第二周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：纯商品住宅成交1082套，环比上涨20.4%

根据链家地产市场研究部统计，3月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交1737套，环比上涨16%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1082套，环比上涨20.4%。春节以后，纯商品住宅单周成交量持续七周环比上涨，截至本周，成交量首次超过千套，市场回升明显。

图1-1：2014年3月第二周新建商品住宅（含保障房）成交情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：3月第二周，新建商品住宅市场继续升温趋势，成交量持续上涨，纯商品住宅成交量突破千套，恢复到较为正常的成交水平。

从近期入市项目销售情况看，大量成交的项目已经进入完成网签，如上周还未有网签显示的鑫苑嘉园，3月第二周房源网签量为229套，格林雅苑网签量为88套，云立方嘉苑本周新增网签量为85套。另外，3月14日入市的上兴佳园，目前处在资格核验状态的房源占本批供应量的90.7%。截至当前，2014年入市以来的期房项目，签约率（网签）约为19.2%，但加上处在预定、资格核验等状态的房源，今年新增项目去化率已经达到6成。

2014年一季度新建商品住宅市场有明显降温，但项目销售暂时没有受到较为严重的影响，从部分项目的去化率看，在当前需求状态下，依然还能保持相对较高的周转率，3月下半月市场依然会继续升温。

二、供应量：本周新增3个期房项目，供应1060套

根据链家地产市场研究部统计，3月第二周，新建商品住宅市场有3个期房项目入市，与上周相同，而供应量为1060套，环比上涨57.7%。

新增3个项目为上兴佳园、富力金禧家园和合生华景家园。分别位于大兴和通州，从环线位置上看，上兴佳园处于六环外，其他两个在五环-六环之间。与前三周不同，3月第二周新入市的项目定价全部在2万~3万元之间，基本上是符合中低端的刚需楼盘。

表2-1：近几周商品住宅入市项目情况

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

链家分析：3月份以来，北京新房供应量相对充分，且入市节奏较为平稳。截至目前，3月已入市11个项目，总供应量为3418套，同比上涨118.4%。这使得需求可以以较为正常的节奏入市，排除网签滞后影响，多数价格处在3万以内或2万元左右的刚需项目，仍然可以热销。

三、成交均价：纯商品住宅成交均价为27993元/平米，环比下降3.8%

根据链家地产市场研究部统计，3月第二周，纯商品住宅成交均价为27993元/平方米，环比下降3.8%。

图:3-1：2014年3月第二周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：3月第二周，纯商品住宅成交均价出现回落，降至2.8万元/平方米以内。近两周，纯商品住宅价格的明显波动主要是结构性的变化。3月第二周，二环及三环内高价项目基本没有成交，五环外成交占比也比上周增加了2.5个百分点。

从项目实际价格看，除了新项目入市定价较前期上浮外，项目入市后的实际销售价格保持了较为平稳的状态。

四、市场分析：北京新房市场持续升温，但量价不会现明显反弹

截至3月第二周，北京新建商品住宅成交量已经连续7周环比上涨，节后市场升温趋势明显。近期入市的刚需项目也在短期内形成较高的去化率，预计3月下半月之后成交量会继续有明显增长。

但是自从去年底以来，北京商品住宅市场环境抑制性因素更为明显。一是去年10月份提出的自住型商品住房，由于价格明显低于同等水平商品房，吸引了大量刚需购房群体观望。二是信贷政策持续收紧，这使得以刚需为主的新房市场，购房需求入市难度增大；三是“两会”中提出的“双向调控”思路，需求旺盛、房价依然具备明显上涨动力的城市将继续从严，北京无疑会在此列。

链家地产市场研究部张旭认为，从两会结束以后，购房群体政策方面的观望情绪会有所减轻，成交量持续回升，4月份大体会回升至较为正常的水平。虽然受到自住型商品住宅的影响，但一旦有高性价比刚需项目的入市，也仍会撬动需求。

但价格方面，由于今年行业环境复杂，下调迹象在部分地区出现，房企对于后市预期将整体谨慎，当前仍会比较注重高周转率，大幅的现象难以出现。从新入市的项目来看的，定价方面对于刚需购房者都具有一定吸引力。