一季度二手房全市大范围价格止涨 市场持续僵持

2014年初，北京二手住宅市场表现冷淡，除了成交量较以往出现大幅回落外，价格涨势也趋于回落。自从去年12月份以来，市场观望情绪上升，购房需求减弱，二手住宅价格基本保持在较为平稳的状态。即使是热门商圈，价格也没有出现明显涨幅。

近4个月全市均价基本停涨，热门商圈3月价格变化平稳

根据链家地产市场研究部统计，3月上旬，北京二手住宅成交均价为30297元/平方米，比2月份成交均价下降0.3%。自去年12月份以来，全市二手住宅成交均价环比变动幅度都保持在1%以内，全市平均价格基本处于停涨状态。

从商圈的区域数据看，根据链家地产市场研究部监测的全市约200个商圈的成交情况，3月份，在成交最为活跃的8个商圈，除广安门和鲁谷因成交房源性质差异使成交均价变化较大外，其余的6个热门商圈，黄村、顺义城、管庄、回龙观、旧宫、望京，3月份成交均价与2月份相比，平均变化幅度只有0.2%。

链家地产市场研究部张旭认为，从去年四季度开始，北京房地产市场发出收紧信号，一直到今年两会召开，这一期间，成为大量购房群体产生观望的敏感期。在政策趋向人仍不明朗的情况下，多数购房者放缓入市节奏，从而导致二手住宅市场进入典型冷淡期。由于二手住宅市场以改善型需求为主，卖小买大的刚性改善性需求较多，需求增长缓慢，交易难度上升，使这部分业主不得不出售。此外，信贷政策收紧，批贷周期拉长，成为市场持续低温的另一重要因素。从区域市场看，即使是刚需和刚性改善集中的热门商圈，价格上涨的动力明显减弱，交易价格持续保持平稳。

2014年一季度涨幅明显商圈占比大幅降低，趋势多集中在少数楼盘

根据链家地产市场研究部统计，截至目前，2014年一季度全市商圈成交均价与去年四季度相比，环比涨幅超过5%以上的占比较比去年四季度大幅下降了24个百分点。

链家地产市场研究部张旭认为，自北京“国五条”细则落地之后，楼盘带动价格上涨趋势明显，经过一段时间消化，以及房价上涨到相对较高的程度，从二季度末，价格上涨动力逐渐减弱。并且由近郊、五环外地区逐渐向市内蔓延。

今年一季度以来，在需求降低的作用下，全市二手住宅成交均价滞涨范围更为扩大。多数商圈价格变化趋于平稳，急售业主让价情况增多。而价格有略有明显涨幅的，多出现在商务区等需求集中区域内的楼盘的交易中。

2012年-2014年各季度成交均价环比涨幅超5%商圈占比

（注：商圈涨幅数据为平均价格，包含一定的结构性影响，仅体现价格变化的趋势）

短期业主下调挂牌价格现象增多，3月下半月起市场或逐渐回温

根据链家地产市场研究部统计，3月份，链家监测的约200个商圈中，有150个商圈房源占调价房源的比例超过7成，比1月份增加了近1倍

链家地产市场研究部张旭认为，整体市场持续4个多月的低温使业主下调报价的情况增多。而当前市场的压抑更多是特殊阶段的反应。主要原因有以下几点：一是去年四季度开始，北京房地产政策有收紧趋向；二是新一届政府两会前，对于政策的观望情绪大为加深；三是年初不断有和所谓的“崩盘”传闻，使购房者对于后市信心降低；四是信贷政策持续收紧拉长了交易周期。

但归结起来，北京二手住宅市场持续僵持。价格止涨最主要的原因是观望期需求减少，随着两会即将结束，并未有深度抑制楼市的新政出台，购房者的观望情绪将逐渐减弱。虽然从长期的趋势来看，需求量和交易量会出现相对明显的增长，价格或恢复到小幅回升的状态，但也要看买卖双方的心理预期程度如何。