2月新建住宅成交创网签历史新低 楼市惨淡

春节前后北京新建商品住宅市场处于封盘状态，供应成交惨淡。同时，个别商业银行停止部分房贷业务，支撑楼市成交的重要工具收紧，对于观望和购买力逐步削弱的刚需客户，无疑雾霾加重。

一、2月北京新建商品住宅供应继续下滑仅6项目取得预售

2014年2月北京新增10个销售许可证(含保障房)，准许销售面积44.43万平方米，其中新建商品住宅期房取得6个预售证，共计6个项目，推出房源2206套，推盘量27.55万平方米，环比降22.70%，同比涨1.9倍。本月供应新建商品住宅仅2个为旧盘加推，其他均为出新盘，除位于四至五环之间的理想家园外，其余项目均位于六环外，占到84.6%。本月新建商品住宅拟售均价为30464元/平方米，金隅•澜湾、理想家园推出了别墅产品。

图1：北京新建住宅期房供应情况(2013.2-2014.2)

数据来源：北京中原市场研究部

表1：2014年2月北京新建商品期房住宅各城区供应详情

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

二、2月新建商品住宅成交量创网签历史数据以来新低

根据北京中原市场研究部统计，2014年2月北京新建住宅成交面积为25.19万平方米，新建商品住宅成交2221套，环比降67.97%，同比降59.55%。其中，期房成交1598套，成交面积为17.11万平方米，现房成交623套，成交面积为8.08万平方米。本月北京新建商品住宅成交量继续下探，创网签历史数据以来新低。对此，北京中原市场研究部分析认为，

首先，春节前后大多数项目处于封盘状态，供应量少，直接导致2月份成交下滑；

其次，近期，个别商业银行收紧部分房贷业务，房贷利率优惠减少，贷款审批期限延长，购房成本随之增加，部分刚需客群购房受阻，另外，对3月份“两会”的预期，使楼市观望加重；

最后，自住型商品住宅用地供应火热，供应产品紧锣密鼓入市，价格低于周边商品房30%，吸引了不少刚需关注。

图2：北京新建住宅成交状况(2013.2-2014.2)

数据来源：北京中原市场研究部

三、本月新建商品住宅成交均价环比降2.49%

根据北京中原市场研究部统计，2014年2月北京新建商品住宅成交均价25530元/平米，同比涨31.90%，环比降2.49%。从同比上涨情况看，北京房价保持平稳上涨态势，环比波动下降主要是由于近期中项目成交减少，而郊区房源增多，而结构上拉动本月成交均价下降。

图3：北京新建商品住宅成交均价走势(2013.2-2014.2)

数据来源：北京中原市场研究部

本月新建商品住宅成交特点

1.北京住宅二、三居室成交价格下降

2014年2月新建商品住宅成交户型占比与上月相比，一、二、三居室均占较大比重，分别占32.65%、30.89%、26.93%，较上月涨1.05个百分点、降0.8个百分点、降3.97个百分点，均价分别为24091元/平方米、18717元/平方米、25507元/平方米，二、三居室价格环比下降。

图4：北京新建商品住宅成交户型占比对比（2014.1-2014.2）

数据来源：北京中原市场研究部

2.中房源成交减少 3-4万元/平方米比重减7.06个百分点

2014年2月新建商品住宅成交均价依然集中在1-3万元/平米的房源，1-2万元/平方米比重36.65%，环比降1.27%，2-3万元/平方米增加5.43%，占比为40.85%。而3-4万元/平方米房源成交大幅减少7.06个百分点，比重为12.01%，中项目房源成交减少。

图5：北京新建商品住宅成交均价占比对比（2014.1-2014.2）：

数据来源：北京中原市场研究部

3.五、六环之间新房供应成交集中

按环线分布划分，2014年2月北京新建商品住宅成交占比较上月比，成交主要集中在五环以外，五、六环之间及六环以外成交较上月分别增加1.5、5.11个百分点，比重为57.39%、36.27%，六环外成交均价环比降12.39%。三、四环之间成交减少将近6个百分点，地段价位高项目成交减少。

图6：北京新建商品住宅成交环线占比对比（2014.1-2014.2）：

数据来源：北京中原市场研究部

四、下月预测

根据数据显示，2月北京新建商品住宅市场受春节及信贷等因素影响，表现惨淡，随着“金三银四”的到来，预计新房供应增多，带动成交量小幅回升，但受楼市购买力下降、信贷收紧、观望情绪重等影响，短期内楼市仍表现需求不足。房价方面，从整体看房价保持小幅趋涨势态。

新建商品住宅月成交榜