二月北京二手房房价继续下探 降幅较节前有所收窄

据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示：2014年2月北京中高档二手商品房成交均价为34584元/平米，二手商品房买卖领先指数为374.6点，环比降0.06%，同比涨8.9%。房价继续下探，降幅较节前有所收窄。

2月二手住宅网签成交量约为5100套，环比下降约41.9%，同比下跌约49.6%。由于过节期间（1月31日-2月6日）无网签数据，因此日均成交的对比更客观一些，2月住宅日均成交量约为233套，环比1月292套下降20.2%，同比下降35.6%。市场成交继续下滑。

本月价格下降的样本楼盘占比为70%，较上月持平，市场结构性涨跌楼盘较上月数量平稳。

2月的二手住宅市场，可以概括为“量价续降，观望浓重”。北京中原市场研究部的专业人士总结分析2月京城二手住宅市场“量价续降”的主要原因如下：

首先：信贷紧缩依旧：今年年初以来，房地产信贷持续紧缩，房贷利率提高，优惠减少，贷款审批期限延长，购房成本随之增加，这使得大部分依赖贷款购房的刚需群体购房时遇到阻力，不得已取消或延后购房计划；

其次：自住房供应火：自住房成为今年新建住宅的热门供应产品，且价格低于周边商品房30%，同时对购房者的要求也较保障房宽松，因此吸引了不少刚需客户的眼球，从而分流了部分中低端二手房的潜在客户，使得成交出现明显下降；

第三：两会引发观望：购房者对3月初即将召开的两会抱有一定期待，购房人群观望情绪加重，搁置或延迟了出手购房的步伐；

第四：需求下降明显：由于需求被迫分流或保持观望，成交量自去年12月连续三个月呈下降趋势，价格支撑力度下降，因此表现为持续小幅回落。节后由于市场回稳，仅降幅较前两月有小幅收窄。

图：1-1 中原（北京）领先指数月度走势图

图1-2：全市二手住宅量价走势图①

图1-3：样本楼盘涨跌幅分布图②

中原（北京）领先指数——区域指数

2月各城区价格普遍下跌，较上月继续下降，平均在0.1%左右。从城区来看，西城和宣武下降幅度稍大，达到0.2%。其他区域下降幅度均小于0.1%。

图2-1：本月区域二手指数环比变化情况

表2-1：中原（北京）领先指数－区域指数

各区域板块分析

本月区域板块特点如下：

1）东部商务区周边楼盘价格稳定，由于商务区多为购买力强劲的金领或外企高管地点和生活圈，因此商务区周边的房产需求大，同时这部分需求又不乏资金实力雄厚的人群，因此支撑周边房产的成交和价格的稳定。本月典型小区如沿海赛洛城、富力城等；

2）主城区（东城、西城）成交量低，价格下降幅度也相对其他城区偏大，这也表明主城区的价格虚高成分更多，且由于需求量较小，因此价格支撑明显不足；

3）花乡区域成交热度不减，作为西南区域实时崛起的大型居住社区，该一直受到热捧，因此成交比较旺盛，区域成交量和价格相对稳定，区域的热点成交楼盘为万年花城和三环新城。

中原（北京）领先指数——下月预测

3月初的“两会”一直以来都是指导楼市全年走向的风向标，对今年一年的房地产走势起到至关重要的作用，从近期的信贷收紧等手段透出的信号表明，3月楼市以平稳为主，由于2月受春节影响成交量基数较低，因此3月成交量环比上涨是大概率事件，与此同时观望情绪仍会制约成交大幅反弹，预计价格会以平稳作为主基调。

指数说明

编制对象：北京市区中高档住宅物业

样本来源：北京中原中高档二手住宅实际成交

样本范围：覆盖东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、亦庄和通州10区

样本容量：共49个板块、245个样本楼盘（11年5月进行样本楼盘调整）

指数基期：以2004年5月为基期，全市及各区标准均价为基期价格，基期指数为100点 样本信息：每个共采集7个指标信息（面积、户型、楼龄、装修等）

指数计算：当期指数＝上期指数×当期均价/上期均价

发布内容：全市及各区当期指数、均价，各期指数时间序列，各板块均价

发布频率：每月