“国五条”出台将满一周年 核心政策促市场短期降温

一、政策回顾：“国五条”出台背景

2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。2月26日，国务院厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，推出“国五条”执行细则。

2011年开始的限购执行一年多以后，市场出现反弹。根据70大中城市房价指数数据，从2012年6月份开始，主要大中型城市一、二手住宅价格开始持续上涨，到年底，70大中城市中新建商品住宅价格环比上涨城市数量已占到近8成。尤其是一线城市，需求大量释放，供需矛盾突出，房价反弹较为强烈。另外，根据链家地产市场研究部统计，2012年期间，进行调控调整的城市，政策放松的次数达到7成。这些都成为“国五条”出台，调控收紧的重要背景因素。

二、“国五条”落实情况及调控效果

1、“国五条”地方细则差异大，仅少数城市涉及核心政策

链家地产市场研究部张旭认为，“国五条”是限购执行两年后一轮调控升级，影响市场层面的主要是限购、限贷升级，新房预售价格和二手住宅交易“20%差额个税”调整三项核心政策。

而根据统计，自“国五条”细则出台后，到4月份，各地出台的地方版细则，涉及到核心政策的只有一线城市和天津、重庆、西安等少数大型二线城市。大部分城市仅提出房价控制目标：新建商品住房价格增幅低于城市居民人均收入实际增幅。

张旭认为，市场回暖以来，房价大幅上涨的情况还是出现在供需矛盾突出的一线城市和主要大型二线城市，部分需求释放缓和的地区也无继续从严的必要。因此，大部分城市只依照“国五条”要求制定了年度房价控制目标。而就此目标，现在看起来，一方面是完成难度大，另一方面制定标准也缺乏科学严谨的依据。

根据统计局发布的70大中城市房价数据，2013年12月份，仍有31个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%。

2、严格执行城市市场降温，20%个税调整改变成交结构

虽然有多个城市落实“国五条”地方版细则，但执行最为严格的是北京。因此，北京住宅市场在这一年中的变化，更可以看出“国五条”执行所带来的市场影响。

“国五条”北京版细则收紧性明显，其中，限购、限贷升级、“20%差额个税”、新房预售政策对市场影响很大。分别来看：

限购、限贷升级：使一部分需求被挡在购房门槛之外，单身购房受到限制。但贷款政策从紧超过单身限购的影响。尤其是北京二套首付比例提高，尤其是公积金贷款受到影响更大，受到贷款政策从严，以及贷款额度的影响，根据链家地产市场研究部统计，2013年底二手住宅公积金贷款占比从新政前的50%多下降到20%，已经不再成为大众主流的贷款，也导致购房者选择成本更高的商业贷款。

“20%差额个税”调整：针对二手住宅市场的税费政策，个税征收从原来的全额1%变成在可核实原值情况下征收差价的20%。这项政策给二手住宅市场带来明显变化。根据链家地产市场研究部统计，“国五条”落地后的4、5月份，费房源成交占比接近7成，购房者选择倾向突出。

张旭认为，“20%差额个税”虽然大幅挤压了购房者的空间，但是，在北京这种需求旺盛的城市，也暴露出了两个突出缺陷：一是卖方市场下个税转嫁，购房人成本提高；二是需求向费集中，房价格上涨，继而带动其他房源价格也出现上调。

新房预售价格：北京的新房入市价格严格，限价效果明显。新政后至现在，新入市项目与前期同类项目相比，定价基本没有过高的涨幅。但是，过于严格的干预对新房供应市场产生一定干扰，2013年新盘入市节奏受到影响，全年供应量同比下降了13%，达到历史低谷，而价格方面，开发商纷纷取消优惠，项目实际成交价格逼近拟售价格。

综合看“国五条”对于北京住宅市场的影响，张旭认为，对市场降温产生一定效果，北京细则落地后，需求大幅回落，尤其是影响到购房者的心理预期，观望情绪加深。但是价格变化并未达到预期效果，市场中刚需力量不容小觑，深层次的供需矛盾未得到结局。

2013年，北京二手住宅成交均价从4月至12月累计涨幅为14%，新建商品住宅年度成交均价则同比上涨了13%，都高于当年城镇居民10.6%的人均可支配收入实际增长。另外，政策本身所引起的负面效果也需要在将来得到解决。

 三、“国五条”政策给予的未来提示

链家地产市场研究部张旭认为，从2009年开始的楼市密集调控，以限制需求为主要手段的特点突出。2013年政府换届以后改革深度加深，其中人口城镇化、金融领域改革、土地流转提升、税费制度建设等众多方面与房地产行业息息相关。“国五条”在这二者之间，既承袭了以往房地产调控的主要思路和成果，也表现出了未来调控思路的转变。

“国五条”虽然基调收紧，但除了上述提到的三项核心措施外，增加土地和普通商品房供给、完善保障房制度建设、推进个人住房信息联网、加快试点房产税等几项，却是对房地产行业及市场会产生后期重要影响的举措，而且是更为温和、长效的调控机制。“国五条”之后，多个地区较快得出台政策，扩大了保障房覆盖人群，取消户籍限制，突出一部分住宅保障性功能。在商品住宅市场，土地供应量有大幅增加，北京在四季度出台自住型商品住房政策，这些都是在供应环节缓解供需矛盾，完善住房分配体系，与以往调控思路有较大区别。

张旭认为，我国当前的房地产行业现状是，整体供需矛盾依然存在，局部市场分化加剧。在货币政策持续从紧环境下，部分三、四线城市购买需求减弱，库存压力增加，价格有望出现下调；大型一、二线城市需求依然旺盛，房价持续上涨。因此，未来一段时间，调控政策不会以单一手段出现，也不会像2011年推行限购一样带有过于强硬的色彩。目前，限购政策也已落地3年，短期内仍不会退出。这是因为目前尚未有行之有效的替代手段出现，被给予厚望的不动产登记、房产税尚需求时间酝酿和逐步推进。因此，在2015年之前，房地产市场将会处在政策的相对平稳期。