房地产推出新政策 预售前三成须冻结

江苏省苏州市政府新近发布了马年房地产市场新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。其中，建筑面积在10万平方米以下的，房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。在3年冻结期内，房产风险防范资产不得销售、抵押和转让。冻结期结束后，房地产开发企业向项目所在地的区政府（管委会）提出申请，并经同意后予以解冻。

根据不完全统计，目前苏州市区范围内（除吴江）已建成的购物广场、专业市场、邻里等各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市。苏州商业联合会的一份报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米，远高于西方发达国家水平，处于过剩状态。先期将资产用作抵押，正是为了预防和规避商业项目运营不善带来的风险。此外，为约束广泛存在的“售后”行为，即开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房，苏州市新政规定，根据项目工程建设进度，对项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%。在预售阶段如无售后现象，在项目竣工交付后1个月内全额解款；如出现售后现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

据分析，政府对商业地产趋严，将导致一定的连锁反应，首当其冲的或是商业地块价格下跌。

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