马跃成：北上广房价松动将影响全国楼市逆转

总结2013年的楼市，大家一致的看法是逆势上涨，房价上涨、交易量上涨、土地价格上涨、土地总收入上涨。而这些都是在政府的严厉调控下发生的，就发生在天子脚下，北京的调控不可谓不严厉，市长们的决心不可谓不坚决。但是，今年的连续不断，日光盘夜光盘频频被媒体推出，房价更是此起彼伏，波及周边数百公里的京七环到京十一环地区。

其实，不仅仅是房价上涨从北京等一线城市开始，一线城市的某个动作对都会有示范作用。当然包括调控措施，比如限购政策，从北京启动后，现在已经基本上推广起来，北京在今年下半年推出的自住型商品房，目前很多地方也正在效仿。不可否认，各地房价上涨，也都是拿北京说事。人们常常会说，北京的房价上涨速度与三四线城市不可同日而语，这就为各地房价上涨留出了巨大的空间。

最明显的例子就是燕郊地区的房价，通州涨、燕郊肯定涨。但是，2008年的时候，也发生了，通州房价未跌，燕郊先开始下降的情况。但是，后来北京房价开始下降的时候，燕郊就已经控制不住了，狂跌50%以上的楼盘都不在少数。为什么呢？因为通州止涨，就意味着交易量的急速下降，没有交易量，房价上涨就失去了动力。因此，燕郊肯定会在北京之前首先感觉到市场冬天的寒冷。、快速、大幅度就成了燕郊与通州争夺客户的主要手段。春江水暖鸭先知，房价该怎么定位？这个道理对地产人来说，其实都是心知肚明的。

北京2013年土地出让金达到1819亿元，已创历史新的记录。而2012年，北京土地出让金收入是647.9亿元，2011年是1055亿元。有人说，开发商对楼市的敏感度要永远高于媒体和，如果他们看衰2014年北京楼市，他们除非脑子进水，不然谁会疯抢土地。据不完全统计，90%的大型房企，其中60%以上的土地储备都集中在一线城市。一线城市房价上涨，应该是2014楼市主旋律。

以往，开发商总是抱怨土地供不应求造成了房价上涨。而新一届政府的政策更强调市场工具的作用，这一年除了加大土地供应量以外，还提出了自住型商品房的概念。这里要注意自住型商品房的关键点，一是自住，二是商品房。这两个关键点基本上就涵盖了政府对楼市关注的全部内容。政府一方面通过多种手段打击楼市投机行为，另一方面为自住需求提供低价商品房，这对楼市的市场导向相当明确和有效。自住是个大的概念，并且对进入者基本上没有限制。按照人们一直关注的供求关系，2013年大幅度增加土地供应量，必然对2014年的增加市场供应量。开发商手里的土地多了，自然就会造出更多的房子。当然还会造成资金紧张，因此尽快实现市场供应回收资金，将对开发商有重要意义。

另外，据统计显示，2013年北京新建商品住宅前11月成交10.7万套。同期二手房网签不出预料，全年将达到16.2万套。去年这个时候，2012年北京住宅成交数据是26.6万套，2013年度预计基本持平。我们注意到，2013年北京自住商品房2万套，而到明年计划达到5万套，甚至更多。也就是说，明年的自住商品房数量将达到同期商品房的50%左右。因此即使开发商保持今年的建设速度，由于自住商品房的拉动作用，也会对北京房价产生很大影响，何况，普通商品房的建还也会大量增加。

谢国忠最近又一次强调“2014年房地产泡沫必将破灭。”不少人对此已经“麻木”，但在最近的楼市中，出现了一些不同寻常的现象，不能不引起我们的重视。近日，有消息人士向媒体透露，位于南京新街口最繁华地段的国际金融大厦(IFC)已经易主。该物业的卖家为李嘉诚的长江实业旗下ARA基金，买方为江苏本地的三胞集团。2013年9月，和记黄埔、长江实业将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，买家均为同一离岸公司，总交易金额达30.3亿港元。10月，李嘉诚将小陆家嘴的东方汇经整栋出售，交易价格定格在71.6亿元。“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”这就是万科董事长王石发出的警告。

有消息说，最近半年A股地产股处于持续下跌状态，最近走势更是呈现出阴跌的状态。比如万科，2013年以来的跌幅已达19.22%。另一巨头保利地产，2013年股价累计跌幅已达38.96%，是其上市以来跌幅的一年。华侨城、招商地产2013年以来的股价走势也均告跌。

最近，《证券日报》的一篇报道称，北京二手房价骤降，单套房降20万元很平常。走访多家中介门店发现，二手住宅挂牌价和部分房源成交价均开始下滑，部分下滑幅度超过10%。链家地产监测数据来看，二手住宅市场正在降温，尤其回龙观和劲松的住宅小区，房价和交易量均有松动。11月底以来最为明显，二手住宅市场开始滑坡趋势很明显。今年10月份，11月份，12月份挂牌房源的调价显示，占比分别为59.7%，69.3%，和71.8%。已经挂牌的业主的抗价心态也有所放松，调低挂牌价促进成交成为出售诚意高的业主的普遍共识。

上海热线报道，进入12月，上海的二手房市场也出现持续降温的现象。二手房市场观望情绪浓厚，一套房价格直降40万。德佑地产研究数据显示，截至12月26日，其门店二手房成交数据仅为250单，相比“金九银十”每月平均400单以上的成交量，跌幅高达62%。房东的强势状态开始被撼动，约有20%的房东表示“价格可以有所让步”。

市场上出现了房价回落迹象，与之前“无议价”、“房东跳价”现象形成鲜明对比。来自《广州日报》的消息证实，广州近20楼盘明显 “裸卖”涌现大降5000元。岁末之际，为冲刺年度业绩，不少新盘开盘或者旧盘新推时以“裸卖”、“团购”等各种形式“暗降”房价，个盘降幅达到5000元/平方米。

影响明年楼市的作用，还有不动产登记制度。潘石屹就讲过，登记制度出台，房价立马下降。另一个是房产税的扩围，这个事情已经谈了很长时间了，明年扩围估计不应该采用上海重庆的模式，对存量房开征的可能性很大。住建部明确表示，将要求根据市场现实情况，从严执行或者调整“限购”政策。地方政府有关主管部门须继续按照本地有关情况，对定价过高的住宅预售项目进行干预。这一名单包含了北京、上海、广州入围，与“房价上涨较快，房地产市场调控压力较大”的城市基本重合，这些城市房地产住宅价格在2013年同比涨幅超过10%。

在24日举行的住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场。由此，也能看出，明年的楼市大战已经拉开大幕。

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