2013年新建商品住宅供需矛盾升级 价格上涨动力依旧明显

2013年北京新建商品住宅市场依然没有走出政策收紧的调控基调，前一轮市场深入下调的滞后影响开始作用于当前市场。2012年土地成交与新开工量的大幅减少成为2013年新增供应量大幅下跌的主要原因。因此，年内供需矛盾加深，库存进去较快的去化阶段，价格上涨动力加强，但由于“国五条”后政策对于新建商品住宅预售定价的严厉，在一定程度上控制了价格涨幅。

2013年新建商品住宅新增供应62713套，库存持续下滑降至6万套以下

根据链家地产市场研究部统计，2013年新建商品住宅（不含保障房，下同）新增供应量为62713套，同比下降14%。

链家地产市场研究部张旭认为，自从2007年以后，新建商品住宅市场新增供应量持续下滑，尤其是进入收紧性调控周期后，土地市场和房企新开工规模都受到抑制。2013年新增供应量大幅下滑，实际上是前两年一级市场深度下调的滞后效果。

2013年的新增供销比为1:1.3，较为明显的供不应求，使得库存进入去化状态。根据链家地产市场研究部统计，年初，库存量为80038套，12月31日，库存量为61653套，累计下降23%，且年内有超过70天几乎持续保持在6万套以下。

张旭认为，新增供应和库存两个指标持续下滑，表明当前市场的可售房源量吃紧。并且从年内库存走势看，年内的下降是持续进行的。值得注意的是，库存下降的结构中，2012年占比较多的是50~90平方米面积段的小户型，2013年则变成了90~120平方米的中等户型。政策变化增加了一次到位的置业需求。

从住宅市场的先行指标看，2013年土地交易量有大量回升，住宅新开工面积也出现同比上涨，会促使2014年新建商品住宅的供应压力有一定缓解。

2013年新建商品住宅成交82831套，同比下降8%

根据链家地产市场研究部统计，2013年新建新房住宅网签量119000套，扣除保障房后为82831套，同比减少8%。

链家地产市场研究部张旭认为，2013年新建商品住宅成交量同比下降，主要是因为供给不足，而并非需求减弱。入市项目的消化能力强，去化率甚至已经超过2012年。

根据链家地产市场研究部统计，2013年新建商品住宅当前新增项目的去化率为72.1%，比去年增加4.9个百分点。仅次于2009年的消化水平。

张旭认为，2013年市场的火爆不仅表现在一些刚需项目出现了“日光”或排号困难，一些楼盘也出现了“短期高去化”的销售状态。一方面这与今年的政策环境有关，“国五条”在新房市场的执行手段是在供应端控制价格上涨，这使得购房者在对房价长期看涨的预期中，又掺杂进了房价短期内难以大幅上涨，而可以相对低成本入市的心理状态；另一方面，在庞大的购房需求的基础上项目前期蓄客时间较长也成为推动项目高速去化的重要原因。

从结构上看，2013年新建商品住宅只有六环外占比上升，达到37.1%。自从2011年以来，六环外的供应量都以年5%的速度增长，成为刚需的主要聚集带之一。城市开发和供应的外移推动了成交市场的结构性变化，2013年，五环外的新增供应占比首次超过9成。

2013年新建商品住宅成交均价23616元/平方米，同比上涨13.1%

根据链家地产市场研究部统计，2013年新建商品住宅成交均价23616元/平方米，同比上涨13.1%，

链家地产市场研究部张旭认为，2013年市场继续回暖，供需矛盾加深、开发商资金回流充分，动力依然明显。但由于“国五条”之后，北京新建商品住宅预售项目价格从严，定价上涨过高的不予核发预售许可证，通过这种博弈，政府在一定程度上控制了新建商品住宅价格涨幅。其间，开发商也通过其他手法提高销售利润，如拆分销售合同，取消购房优惠，实际销售价格几乎追平定价。2013年新入市项目的拟售均价与实际成交价格接近，且价格差距年内呈现下行的趋势。因此，从表面上看，新建商品住宅新入市项目定价并没明显涨幅，但实际成交价格依然走高，若仅是手段干预定价，而非从源头解决供需矛盾，价格反弹的风险会始终存在。