刘春岩:供求不衡造成冷热不均 调控反刺需求释放

近日，很多媒体报道中透露的，或者说呈现给公众的，是今年楼市热的一面。但我对今年楼市的概括还是“冷热不均”。像温州、鄂尔多斯等这样一些之前过热的城市，目前都热度退去，寒意渐浓。

供求不衡造成冷热不均

分开谈，先说热的一面，实际上是由消化量促成的。而消化量又是由需求支撑的。刚刚过去的2013年，我国重点城市住宅成交量同比增长了16%，是近4年来的。成交量涨了，相应的成交面积就扩大；卖出的面积多了，销售额也就随之增长。这些表现的背后根源都是供求关系的不均衡。

从供给层面，从2004年土地实行招拍挂制度开始至今，每年各城市都会制定土地供应计划。以北京为例，年度供应计划量上千公顷，从数字面上看并不少，有时还会超额完成指标。但若细心观察，会发现住宅用地的比例实际上是在逐年下降的——更具体地说，是纯商品住宅的用地比例在不断被压缩。另外，每宗地块的开发周期也不固定，会随着市场的波动或加速或放缓，因此近两年来。

供应都是稍显不足的，市场反馈回的信息是供给基本在勉强够用的边缘。但从2012年下半年开始一直到2013年全年，需求突然爆发性释放，但供应量却还是“原地踏步”。这样说来，供应是个相对不变量，造成局势紧张的根本就很清晰了——是需求。需求分区域——城市的一定大，因为资源集中造成人口聚集。人口基数大，需求必然大，而三四线城市没有与开发相匹配的需求，所以等于供大于求，泡沫当然会被吹破。

楼市调控反刺需求释放

对于普通百姓，房子应该是生活中的开销。几百万元的钱花不花、什么时候花，很多时候就取决于心理。人都明白买涨不买跌，人都希望获得高性价比。因此政府定下的房价控制目标，在另一层面上说无形中给了购房人一个心理暗示。就是：现在限制着价格房价暂且如此，以后哪天放开了会涨得更没边。此时不买更待何时？因此可说是政策改变了大众的心理预期，甚至是激起了需求的释放。

另外还有供给结构的变化。从之前的“抑需求”——即通过限购等方式缩减符合资格的购买者；现在逐渐转向“促供给”，且供给多元化为“三轨”——就是低端有保障、中端有支持、有市场。但由于保障房的特殊性质和严格条件，大部分购房人的目光还是会盯在普通商品住宅这块肉上。

可别忘了供应的盘子只有一个，各类保障性住房被拨出去了，剩下的“不满盘”普通商品住宅，怎能满足饥渴的需求？综上所述，供给不足是目前地价、房价上涨的重要的、根本的原因——尤其是像在北京这样的一线城市。例如房山，现在根本没有可售的普通商品住宅。这是不可忽视但又无奈的现实。

变化愈加明显促使分化加剧

2013年的房地产市场很热，这是不管是否行内人都有目共睹的。但从我们业内人的角度看，还是不一样的。比如2007年也热、2009年也是个高潮，但与2013年无法横向比较，因为所处的阶段不同、背景有别。首先从需求面讲：2013年，从世联在2000余个案场的统计数据看，需求在总成交中的比例不超过13%，这要远远低于2007年。要知道6年前限购还未施行时，至少有30%以上的人购置住宅的目的在于。“腰斩”的占比数体现了政策背景的变迁和实施的效果。

2009年的热，则是2008年压抑后的触底反弹。当然，陡峭如“V”字型的徒升很大程度上倚靠了4万亿元的。由此也可追忆起那年的货币很充足，而如今无论是量化宽松也好、政策宽松也罢，房地产业内的货币的的确确在收紧，这仅从银行房贷愈发困难就可见。所以说楼市总有起落，根源不尽相同。

如果说2013年的楼市的变化是“悄然”的，那么新一年中，变化会更加明显。分化由变化开始，让我们静观其变。

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