2013年北京商品住宅市场全面复兴 成交量创三年新高

进入2013年，北京住宅市场进入全面复兴阶段。新房市场方面，受供应情况影响，商品住宅市场销量呈现前高后低局面，前11个月共成交107496套，同比小幅减少1%；而二手房方面，全年市场整体表现亮眼，前11月二手房的网签量已经超过去年和前年全年，创三年来新高。

二手房

成交量创三年新高

虽然近两个月以来，二手房市场观望情绪加重，不过，全年二手房整体市场表现亮眼。伟业我爱我家的统计数据显示，前11月二手房的网签量已经超过去年和前年全年，创三年来的新高。同时，房价也比去年同期上涨了10.4%。业内预计，受年末市场政策预期升温和银行放款周期拉长等因素影响，12月市场难现翘尾行情，全年北京二手住宅网签量将达到16.2万套左右。

1、年底观望加深

下半年以来，随着房价持续上涨，涨幅同比屡创新高，市场对政策预期升温。11月，市场的观望情绪加深，新增供应和需求都出现了环比下降，尤其是需求降幅更为明显。同时，各商业银行房贷的放款周期拉长，对改善群体的购房行为产生了直接影响，成交难度加大，成交量上涨受限。据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅成交11355套，较10月上涨5.2%，较2012年同期下降21.4%。11月二手房住宅均价30516元/平米，环比增长2.91%，同比增长27.16%。与10月相比，环比涨幅扩大，同比涨幅收窄。

不过，上半年受政策末班车因素的影响，一季度二手房可谓呈现出了天量的成交，整个上半年二手房成交量达到了95244套，同比2012年同期的55816套上涨幅度达到了70.6%。

受此影响，今年的二手房市场整体呈现出不错的市场行情。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2013年仅前11个月，北京全市二手住宅网签总量就已高达151767套，与2011年和2012年全年的网签量相比分别上涨了25%和5.7%，仅前11个月的网签量，已是近三年新高。预计2013年12月份二手市场难现翘尾行情，全月交易量将维持在1万余套，因此全年北京二手住宅网签量将达到16.2万套左右。

2、远郊区县表现抢眼

和之前二手房市场的主要战场在城区不同，2013年的二手房市场中，远郊区县的网签量大幅上涨。伟业我爱我家统计的网签量涨幅10中，远郊区县占据前九席。从成交占比来看，2013年远郊区县二手住宅网签量在全市的成交占比为40%，比去年上升了4个百分点；2013年成交占比的三个区县，朝阳依旧位列，而远郊区县昌平则跻身前三，且取代海淀第二的位置，丰台被挤出前三。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2013年北京二手住宅市场呈现出两大特征，一是在楼市调控未放松的前提下交易量持续回暖。2013年，在楼市调控依旧从严，房贷优惠支持力度减小，购房成本持续增加的背景下，房价的持续上涨，以及购房人群对未来房价仍将持续上涨的预期，是导致今年交易量出现持续回暖，并创下近三年新高的重要因素。同时，正是由于房价的不断上涨，尤其是城市核心区房价的高企，使得更多的资金实力有限的首次置业和首次改善的刚性购房人群不得不向房价相对低廉的远郊区县转移，使得郊区的二手房市场表现向好。

在房价方面，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2013年1-11月份北京二手住宅交易均价为28800元/平米，比去年同期的房价上涨了10.4%。从区县来看，城六区2013年二手住宅交易均价为31800元/平米，比去年同期上涨了12%；远郊区县2013年二手住宅交易均价为19591元/平米，比去年同期上涨了18.4%。

胡景晖认为，房或低税房供不应求矛盾的增加，以及远郊区县房价的快速上涨，是导致今年房价出现明显上涨的重要原因。胡景晖表示，受20%个税影响，今年逾六成的二手房交易都是房或低税房，这类房源供不应求矛盾的增加造成了房价的持续上涨；近两年远郊区县配套的成熟和改善，以及相对低廉的房价，吸引了越来越多的中低收入人群的购房需求开始向远郊区县转移，远郊区县购房需求量的增加，刺激了业主的冲动。

3、市场翘尾难现

从目前的市场情况来看，在新增房客源都出现下降的情况下，今年的市场很难出现翘尾的行情。根据链家地产市场研究部统计，11月新增客源的降幅远超过房源水平，新增客源量在9月、10月环比分别下降5%左右的基础上，11月再次下降18.2%。11月，新增需求与供应的比例达到了4.8：1，年内来看，仅次于3月水平。

链家地产张旭表示，10月下旬北京新政出台，11月上半月三中全会决定出台，11月中下旬多长时间密集调控房地产市场，虽然并未直接提及房产税内容，市场的观望情绪并未转淡，但新增客源量明显下降。其次，从目前银行的放款周期看，大多数银行的放款已经安排至明年1月。放款周期在年末的拉长对改善型购房者置业计划影响较大，部分购房者被迫选择短期退出。从目前的市场情况看，市场观望升级，新增需求降低，预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。

对于明年市场走势，胡景晖表示，在经济“城乡一体化”形势之下，房地产行业“市场化”全面加速，政府调控重点全面转向保障房，鉴于此，胡景晖预计，2014年，一线城市与发达的二线城市，城市经济聚合效应还将继续，房地产市场交易活跃，尤其二手房市场将逐步成为市场交易主体，房价涨幅将继续保持10%左右。

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