税收、调控、钱荒、 关键词解读2013楼市

转眼间又到岁尾。似乎比时间跑得更快的是房价的上涨速度。

今年，政府出台了新的调控措施，但房价依然没有停下上涨的脚步。对开发商而言，是“做梦都会笑醒”的好年头。他们坦言，没想到今年市场会这么好。

今年，楼市迎来十年来的第九次调控。以北京、上海、广州等为代表的一、二线城市，房价连续上涨时间超过20个月。与此相对应的是，不少三、四线城市却面临高库存、高空置率的风险。房地产市场面临挑战也面临机遇，市场亟须长效有序的系统调控。

今年，以北京为代表的各地城市，土地成交创下历史新高。尤其以一线城市的土地价格和成交量，仅四个城市土地成交额就超过5000亿元。

今年，北京新建商品房已经成交116980套，其中35071套是保障性住房；二手房成交将超过16万套。新房市场量价齐升，保障房建设取得新成果。

今年，北京周边新城规划中的多个新版图陆续迎来新业主的入住，他们将成为这些新城的新主人。北京成为绝大部分品牌房企最重要的市场阵地，不少企业纷纷将总部迁至北京。

也是在今年，市场呼吁多年的长效调控机制开始初现雏形。根据部署，不动产统一登记制度、住房信息联网、房产税试点扩大等多项工作全面有效展开。

市场供应将呈现差别化供应、土地价格的平抑、供应量的有效增加等一系列变化是2013年楼市的新气象。

今年，怎么才能让“市场”的手起到更大的作用，成为全行业共同探讨的课题。

今天，我们以关键词、大事记、新闻回顾的形式，对2013年房地产变幻莫测的市场进行不完全总结。

税收：住房交易征20%个税

3月1日，国务院发布了“国五条”细则，要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级，房价上涨过快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税。

此前，出售房屋需要缴纳的主要税种为营业税、契税和个人所得税。对于个税，之前规定按房屋交易差额的20%征收，或按照房屋总价的1%征收，在实际操作中多选择后者，以减少税款缴纳。多数地区规定对持有住房满5年出售的普通住宅免征个税。

8月，财政部向常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届一次会议预算决议和履府三项承诺时表示，将加快推进营改增等相关税制改革。今年召开的三中全会，将房产税扩容纳入议题。《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“加快房地产税立法”。

长效机制：系统调控大幕拉开

自10月份以来，多次会议精神都对房地产行业未来的发展方向和调控思路进行了说明。“加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，意味着今后房地产供应全面进入“双轨制”供应模式。

在11月发布的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，房地产行业要建立以土地、金融等要素改革促进房地产畅销供应机制。

银行钱荒：贷款更难利息更高

钱荒年年有，今年猛。2013年中，银行业迎来了“最严重”的钱荒。

在房地产行业，银行钱荒所带来的市场反应，主要体现在节流暂缓贷款或提高利率水平。各地多家银行大幅上调了个人款利率，的上浮达到40%，还有几家银行悄悄上调首套房贷利率，从之前的9折优惠利率回归基准，更多的银行则干脆延长放款时间。此外，公积金贷款的购房人也发现，今年公积金贷款的门槛和房贷时间，较往年都有很大的变化，门槛更高、房贷时间更长成为常态。

业绩超额：千亿房企扩至7家

截至11月底，已经公布今年业绩的30家房企累计销售额高达10457亿元。除了万科、保利两家企业销售额已经突破千亿大关以外，今年销售额突破千亿的房企共将达到7家。

今年更早之前，就已经有房企提前完成年度业绩的消息传出。在北京市场，万科、绿地、首开、保利等企业，今年均实现区域市场业绩超额完成目标。

从万科地产率先实现销售额过千亿元到如今的7家千亿级房企，仅仅用了3年时间。

调控收紧：年内二度政策调控

今年2月下旬，国务院出台以限购、限贷为核心内容的“新国五条”，3月细则正式出台。3月下旬，各地执行细则纷纷落地。3月也被业内称为“政策等待月”。

在不少城市房价上涨幅度已 过20%，可能无法完成2013年的调控目标的前提下，第四季度，包括北京、上海等在内的十多个城市再次收紧调控力度。

各地新政诸如“沪七条”、“深八条”、“厦六条”、“杭六条”等都选择提高二套房贷首付，提高至七成。

频现：房子好卖地价涨

据中原地产研究统计数据显示，截至22日，标杆房企年内标杆房企拿地金额已经突破了3077.8亿，预计全年将突破3100亿，同比涨幅将超过100%，创造下历史新高。

前11个月主要的40个受监测城市，土地总成交额高达14019亿元，同比2012年同期的8369亿元，上涨幅度达到了68%，也超过了2012年全年的10674亿元。

今年年初以来，各地频现，甚至成为普遍现象，多个一、二线城市地价创历史新高。目前，大部分地块的楼面价已 过了区域内在售的房价。

其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市今年土地总出让金额已经突破5000亿元。截至记者发稿时，北京今年成交1736.14亿元，仅位列上海之后。

跨界经营：房企热衷搞副业

11月9日，广州恒大足球队在天河体育成功获得亚洲联赛，让国人乐开了花。同时，恒大比赛服全新的“恒大冰泉”广告，也引起了国人的注意。这是财大气粗房企们搞“副业”的一个缩影。除了足球行业以外，音乐、电影、文化等领域均已经成了房企的新宠。

此外，在标杆房企的传统产业版图，在今年也出现了明显的扩张和转变。一向专注住宅开发的万科地产组建商业地产管理部，旗下3种类型的商业业态全面推向市场。远洋地产、保利地产则向养老地产倾斜。酒业、娱乐文化、体育、、金融等领域均能看到房地产企业的身影。

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