多因素导致市场豪宅化发展 房价明年或将继续上涨

根据北京市住房和城乡建设委员会网站公示数据显示，上周（12.16-12.22）内，一手住宅共计成交2247套，较之前一统计周期下降27.87%，成交面积为23.16万平方米，环比下降27.87%。二手住宅共计成交2519套，与之前一周2362套相比出现了6.65%的环比增长，成交面积为23.26万平方米，与之前一周相比环比增长了3.5%。本周新房成交遭遇阶段性下调，但随着亦庄热盘认购情况逐渐转入网签，新房成交量也将恢复平稳。而在二手房方面，成交量则出现回调，连续两周环比上涨。

2013年宏观政策“反推”市场升温

2013年被称为政府调控年一点儿也不为过，“京版国五条”中就块料十足，例如：限价上市、20%个税。“限价上市”直接导致了新建商品房市场中销售许可证数量的直线下降，加剧了市场的供需矛盾。在一个供需失衡市场中，价格的上涨是必须的。而另一方面，闯关成功的房企面对市场充裕的购房需求开始“曲线”，毛坯变非毛坯用拆分合同抬高房价，捆绑销售车库，或者干脆期房转现房以躲避政策的“瞄准”。

在今年3月，二手市场的成交只能证明购房者是明智的。在二手市场一直属于卖方市场的基础上，个税的增加没有为购房者谋取任何形势的福利，增加的仅仅是购房者的实际负担以及地方税收。而岁至年末，随着“返乡潮”的日益，市场购房需求陆续减少，再加上二手房房价一直高位维稳，买卖双方的交易情绪都不高，年底二手市场以稳为主。

土地成本继续提升未来锁定市场

当然，除了政策层面的推涨因素外，“高地价”也是推涨房价的一大原因。

2013年截止日前，北京共成交经营性、工业地块206宗，土地出让金达1736.04亿元。其中，涉及居住性质的地块有73宗，新增规划建筑面积1260.44万平方米，两项指标分别比去年全年上涨97.3%、107%。值得注意的是，2013年对住宅用地寸土必争的土地交易气氛，使得平均楼面价有了显著的提升，住宅地块的平均楼面价达到9780元，相比去年全年增长50.83%。

在价格方面，各区域平均楼面价水平较去年都发生了较大提升。同时，由由于台湖、孙河、亦庄等热点区域都出现了超高价土地的成交，造成五环外住宅用地的地价正向城六区靠拢。

土地成本的上涨在2013年的房地产市场中表现的十分明显，无论是千亿级的土地出让金还是总价、单价的屡被刷新，2013年的土地市场确实可谓是“热火朝天”。当“面粉贵于面包”所产生的大惊小怪最终被的市场演绎成平淡无奇时，“高地价”造成的区域房价领涨已经开始试水住宅，亦庄项目的入市认购良好就可以作为其佐证。