2013年11月北京二手住宅市场月度报告

概述

11月，全市二手房成交量价均小幅上涨，市场整体呈平稳态势。供需层面，买卖双方入市均有所放缓，供需压力持续缓和。国五条后，业主预期首次出现大幅回落，新增挂牌均价也在6月后出现首次下调。此外，三中全会后政策大方向有所明朗，房产税等长效机制将纳入正轨，多套房业主和臵换型购房者等特定市场参与者的预期因此受到影响。加上银行信贷收紧，自住型商品房政策出台等因素的共同作用，导致年末不同需求的购房者出现分化。一部分改善需求购房者倾向在目前的政策平稳期一步到位以降低臵业成本，刚需则观望更为明显。短期看，成交结构将有所变化，价格出现结构性上涨。预计年末市场难以出现2012年的惯性升温，成交量或稳中偏冷，均价或有所调整。

一.数据概览

1、成交情况

11月全市二手住宅网签11355套，环比上涨5.2%

11月，北京市二手住宅网签11355套，环比上涨5.2%，同比下降21.4%。年末整体成交较为平稳。下半年来，市场的政策预期持续发酵，成交量保持了低位运行态势。从1-11月的成交情况看，由于今年3月新政窗口期交易量的集中爆发，北京市二手住宅成交151783套，较2012年同期上涨20.7%。

平均面积增至90平米以上，140平米以上大户型占比达国五条后新高

11月，二手住宅网签平均面积为92.1平米，较10月增加2.2平米。90平米以下的小户型成交占比60.52%，较10月下降0.5个百分点，90平米到140平米户型占比27.68%,下降1.2个百分点，140平米以上户型占比升至国五条后新高，达11.8%，上涨1.7个百分点。

城六区成交占比年内首次升至60%以上，郊区占比回落

11月，城区和城四区的成交量占比分别为10.8%和49.7%，较10月分别上涨1.2个百分点。城六区总合计占比60.5%，为2013年以来新高。近郊区成交占比31.9%，环比回落1.6个百分，远郊环比基本持平。

从年内整体情况看，1-11月郊区的成交占比较2012年增加4个百分点，房价上涨幅度较高，部分支付能力较低的刚需被迫逐步外移。

11月本地购房居民占比17.3%，五年限购后累计增加7.9个百分点

11月，购房者中本地居民占比为81.4%，较10月增加1个百分点；外地居民占比为17.3%，环比下降0.7个百分点，较2012年同期增加近1.7个百分点，较2011年3月限购初期增加7.9个百分点。外地购房居民占比持续增加。一方面受人口结构的影响，外地居民在总人口中的比重上涨势头还没有改变。另外，随着满足限购条件的外地居民增加，入市需求也逐渐增长。

图表4：2012年至今北京市各月二手住宅成交购房者类型占比走势图

贷款购房占比53.3%，下滑至近7个月新低

购房者的支付方式中，贷款占比连续3个月下降，11月，购房者中贷款占比为53.3%，较10月下降近6个百分点，较去年11月下降10个百分点。贷款占比明显下降主要是因为年末银行房贷额度降低，信贷再次收紧，利率优惠出现大面积收缩。同时，目前商贷的放款基本上都安排到了明年，整体贷款周期拉长。

2、价格走势

11月全市二手住宅成交均价30752元/平米，结构性因素助涨

11月，北京二手住宅成交均价30752元/平米，环比上涨3.98%，同比上涨28.14%，同比涨幅为今年4月以来涨幅。成交均价的上涨主要是受到结构性因素的影响，城六区和140平米以上户型成交占比均有所上升。

城四区成交均价环比上涨3.42%，郊区均价涨幅逐步放缓

11月，城区和郊区成交均价环比均有所上涨，其中城四区涨幅，环比上涨3.42%为4月以来该区域环比涨幅。城区和郊区均价环比分别上涨0.71%、1.27%，郊区近几月均价环比涨幅整体呈逐步放缓的趋势，11月环比涨幅与10月持平。

从环线上看，延续了10月的走势，五环内成交均价继续上涨，五环外继续下降。五环外均价环比10月下降0.84%，降幅较小，区域内价格未出现明显下滑。

3、供需关系

11月日均新增房源近半年首次环比下降，新增客源环比大降19.1%

11月，新增房源量和客源量双双回落，客源回落幅度更大，市场整体趋冷。新增房源量新增客源量连续3个月下降，11月环比降幅更是明显扩大，达到19.1%，需求入市明显降温。新增房客源比继续走低，11月跌破1：5，降至1：4.81，已接近年内的3月份的水平，整体供需不断缓和。

11月新增挂牌价小幅回落1.1%，调价中占比继续走高

11月，新增房源挂牌价环比下降1.1%，成交案例中的议价空间为2.78%，较10月增加近0.4个百分点。近两月业主心理预期出现趋势性下降，让利空间也在不断增大。

从监测的挂牌价调整情况看，调价中占比达69.32%，较10月增加近10个百分点，部分业主心态越发明显，近期挂牌价将与市场实际行情更吻合，增多。

二．市场综述：

市场预期格局转变年末难现惯性升温

进入四季度以后，买卖双方入市节奏出现方向性的转变。购房者入市持续放缓，11月新增客源更是环比大幅下降，链家全市各区域门店带看量均较明显下滑，购房者观望持续增多。而业主方面则由此前高预期、强抗价心理转变为整体心理的松动。11月，新增房源挂牌价今年下半年以来首次下降，调价中占比明显增加。这将导致2013年年末难以出现和往年一样的惯性升温，市场整体将呈稳中偏冷的态势。价格在高位出现短暂调整的可能性增加。

需求入市分化 改善热刚需冷

11月，城区和大户型占比均有所增加，结合市场反馈的实际行情，一步到位的购房者增多，改善型需求升温。下半年以来房地产税等长效机制预期渐浓，以臵换需求为主的改善型购房者考虑到未来臵业成本会逐步增加，从而选择在当前的政策平稳期入市。

与改善型购房者不同，刚需购房者近期入市放缓。此趋势主要受到两大因素影响：首先，今年年末银行信贷再次收紧，刚需购房者开始受到实质性影响，放款排至年后，利率优惠少，成本增加，导致部分刚需购房者近期被挤压出市场，等待观望至明年的购房者增多。其次，影响年末需求短期波动的另一因素是自住型商品房项目正式入市，超10万人申请，导致一些有购房意向的购房者更不急于入市。年底前成交清淡将成定局。