二手房需供比创新低 刚需购房困境仍难解

近期，北京市二手房市场供需矛盾逐渐缓和，新增客源与房源的比例降至5：1，走势也呈现了持续宽松的态势。但是从新增供应的结构来看，随着前期价格上涨，业主的心理预期也持续攀升，挂牌价呈现整体走高趋势。在整体市场供需压力减轻的背景下，低总价房源的占比走低，对刚需的挤出效应更加明显。

二手房供需连续3月减压，新增需供比创调控后新低

据链家地产市场研究部统计，2013年6月以来，北京市二手房市场供应持续增长，单月环比涨幅都保持在5%-10%之间，供需压力持续降低。从新增客源与新增房源的比例来看，需供比从5月的高点持续下滑，目前已经降至5：1以下，除春节及今年三月等个别受假日及政策影响的时间外，已经成为2012年以来的新低。

图表1：2012年北京二手房市场新增供需情况

来源：链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭认为，2013年来，供应量的增长也呈现比较明显的阶段性特征。6月以来，新增供应的增加主要是由于3月供应井喷透支后的复苏，而四季度以来，房价上涨引发了舆论反弹，导致业主调控预期增加，挂牌意愿明显增加，成为推动供应持续上涨的新动力。在业主挂牌量增长的同时，购房者的新入市比较稳定，导致供需矛盾缓解，价格上涨压力持续降低，预计到春节前，二手房价格都将会保持比较平稳的态势。

低端市场供需压力依然明显，刚需购房困境难解

据链家地产市场研究部统计，200万元以下房源的需供比达到了7：1，明显高于市场5：1的平均水平。同时，对近期新入市的房源中，200万元总价以下的需求占比约为26.6%，而在同期供应中，200万元总价以下的房源占比约为20.8%。虽然整体市场供需矛盾缓解，但是刚需的购房压力依然较大。

图表 2：2013年三季度以来供需的总价档位图

来源：链家地产市场研究部

图表 3：2012年至今各月新增房源总价档位变化

来源：链家地产市场研究部

张旭认为，刚需购房的购房增加主要表现在两个方面。

一方面，在整体市场供需缓解的情况下，结构性的供需矛盾依然严重。从供应的各个总价档位看，200万以下的低端需求在需求中的占比明显高于其在供应中的比例，低端市场的供需矛盾依然比较严峻。同时，从近期成交案例看，200万以下的房源的成交周期为43天，较平均水平低15天。由于供需矛盾比较紧张，房源比较紧俏，使得低端房源的房价涨势要高于中房源。刚需购房者不仅要承受自有资金有限带来的购房压力，还承担了价格上涨较快的风险。

另一方面，从低端市场供应的历史看，200万元以下的房源占比在2011年初约为65.2%，而在2012年初降至43.9%，目前则仅为21.9%。随着低端供应的减少，部分低端需求被持续挤出市场，北京市二手房市场的整体化越加明显。越来越多的刚需购房者难以承受高房价，被迫退出市场或者在固安，燕郊等环京楼市带置业。随着北京低端供应占比的降低，这些区域的房地产市场将会持续活跃。