1-10月房地产市场运行平稳 各城市调控政策或分化

一、1-10月房地产开发68693亿元，同比增长19.2%

2013年1-10月，房地产开发同比上涨19.2%，增幅比1-9月回落0.5个百分点，比2012年同期增加3.8个百分点。其中住宅1-10月累计47222亿元，同比增长18.9%，增幅较1-9月回落0.6个百分点，比2012年同期增加8.1个百分点。

不论是房地产开发还是住宅，10月均有所回落，但是从累计情况看，年内基本都保持在20%的水平左右，波动有限。2013年以来，房企的意愿增长明显，尤其是住宅，随着市场对限购等针对住宅市场的各种需求限制措施慢慢适应，住宅增幅也恢复到房地产的正常水平。从房企较为健康的财务状况和购房群体的需求情况看，年末及2014年房地产保持旺盛的可能性依然存在，但是政策性的影响风险依然不容忽视，尤其是政府层面的政策定调，将会成为影响房企意愿的关键因素。

二、1-10月房地产开发各项指标增速回落，住宅竣工面积转负

1-10月，住宅施工面积，新开工面积，以及竣工面积同比涨幅都较1-9月有所回落，尤其是竣工面积首次转负。同期1-10月，企业购置土地2.67亿平米，同比下降3.6%，降幅较1-9月有所扩大。土地成交价款6434亿元，同比上涨11.7%。

住宅的施工面积和新开工面积同比涨幅虽然有所回调，但是依然明显好于2012年同期。从土地购置面积看，同比虽然依然为负，但是从部分城市的土地成交结构看，住宅类土地的成交占比明显增加。随着房价上涨的压力变大，房地产调控中促供应的力度加大，年末以及2014年住宅类土地的供应规模还将明显增加，或会带动未来的住宅施工以及新开工面积保持比较稳定的增长。

三、1-10月商品住宅销售51485亿元，同比涨32.6%

1-10月，商品住宅销售8.57亿平米，同比增加22.3%，较1-9月下降1.6个百分点。商品住宅销售51485亿元，同比增长32.6%，较8月下降1.9个百分点。商品住宅销售同比涨幅虽然短暂回调，但是从涨幅值来看，房地产市场的需求依然比较旺盛。

2013年以来，购房需求持续释放，商品住宅市场呈现了比较明显的供销两旺特征，尤其是在部分一二线城市，成交量的上涨也推动了价格走高，引发了市场对于调控的预期。10月以来，深圳，北京，上海等城市纷纷推出了新的调控措施，但是不论从力度，还是效果来看，稳定购房群体预期的作用更为明显。

从商品住房待售面积看，范围内，库存依然在持续累积，各个城市之间的分化加剧，一二线城市相对来讲库存减少，但是三四线城市的库存去化情况依然不容乐观。这种分化的市场表现也是政策分化的主要原因，从市场普遍的政策预期看，未来的调控将会以地方政策为主，调控方面也有可能分化。

四、1-10月房地产到位资金9.7万亿元，同比上涨27.2%

1-10月，房地产到位资金97194亿元，同比上涨27.2%，较1-9月减少1.5个百分点。其中国内贷款同比上涨31.9%，利用外资同比上涨23.4%，企业自筹资金同比上涨17.7%，而房企销售所得的定金和预售款，个人按揭贷款分别同比上涨34.1%和40.9%。

1-10月，房地产到位资金同比上涨27.2%，房企整体资金面宽松。从各个资金来源的占比看，国内贷款占比在近三年内基本持平，房企的开发贷虽然仍然有所限制，但是整体来看，房地产行业依然得到了相当的金融支持。另外，定金和预售款，个人按揭贷款等与房企销售密切相关的资金来源规模大幅增长，占比也有明显提升。即使考虑到土地价格，建安，人力等成本的上升，房企的资金情况也较前两年乐观。如果政策能够保持稳定，需求持续释放，房企资金宽松的局面还会持续。

五、10月房地产开发景气指数下降明显，达到8月来新低

2013年10月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.88，比9月大幅回落0.37个点，达到8个月来的新低。

10月单月看，房企的，开发，销售和资金状况都出现明显的环比下滑，导致了景气指数也出现了近几个月以来少见的大幅下滑。随着需求的持续释放，土地供应规模的增长，以及前期购置土地进入开发环节，国房景气指数有望回升。如果政策基调能够保持稳定，随着三四线城市的复苏程度增加，国房景气指数有望在2014年回到100以上。

综述：

2013年以来，房地产市场逐渐从政策的冲击中走出，开始回到正常的水平，部分城市甚至出现了过热的苗头。市场的政策预期有所增强，个别城市甚至已经开始出台新的调控措施，以期能够遏制价格上涨过快的走势。

整体来看，房地产市场运行整体平稳，年内的政策对市场的影响因素都比较有限，使得需求得以持续释放，进而推动了房企的资金面好转，和开发力度都明显增加。从影响销售的因素看，需求规模稳定，在一二线城市，需求十分旺盛，“日光盘”频出。对于自住性需求，尤其是首套房贷需求，虽然在年内出现了房贷收紧，利率上行的现象，但是贷款需求基本都能得到满足，影响有限。

下半年以来，随着个别城市房价上涨较快，政策预期逐渐升温。从目前的公开信息看，以降低房价为核心的调控思路或会转变为以促进供应满足合理需求为核心的调控措施，而各个城市之间的政策分化将会增加。一旦政府确立明确的调控思路，例如土地流转制度，房屋登记信息联网，房产税征收等基础性政策的明确，可能会对房地产市场产生积极正面的作用。