203年10月北京二手房市场月度报告

10月，北京二手住宅成交量环比回落，成交价与9月基本持平，市场整体有所降温。近期政策因素对市场预期也有所影响，京七条的出台，以及十八界三中全会召开，导致刚需购房者观望增多，入市放缓，而业主则加快入市，形成供应热需求冷的态势。短期来看，市场难明显升温。

一.数据概览

1、成交情况

10月全市二手住宅网签10793套，环比下降16.0%

10月，北京市二手住宅网签10793套，环比下降16.0%，同比下降5.7%。10月成交量自今年5月以来首次出现环比下降，市场成交较8、9月有所降温，与7月基本持平。1-10月北京市二手住宅网签140428套，较2012年同期上涨26.2%。进入3季度后，整体呈平稳波动态势。

图表1：2012年至今北京市各月二手住宅成交量及同比变化走势图

来源：北京市住房和城乡建设委员会，链家地产市场研究部

户型需求结构基本稳定，90-140平米户型占比小幅上涨

10月，二手住宅网签平均面积为89.9平米。90平米以下的小户型成交占比61.02%，与9月基本持平；90平米到140平米户型占比延续新政后持续上升趋势，升至28.88%，较9月上升0.6个百分点。140平米以上户型占比仍维持10.0%以上的高位。

图表2：2012年至今北京市各月二手住宅成交面积档位占比走势图

来源：北京市住房和城乡建设委员会，链家地产市场研究部

城四区成交占比48.5%，郊区成交占比环比回升2个百分点

10月，城区成交量占比9.6%，与9月持平；外城四区成交占比为48.5%，环比9月回落2个百分点；近郊区成交占比33.5%，环比增加1个百分点；远郊区成交占比7.5%，环比增加1个百分点。

图表3：2012年至今北京市各月二手住宅成交区域占比走势图

来源：北京市住房和城乡建设委员会，链家地产市场研究部

注：城区：东城，西城；外城四区：海淀，朝阳，石景山，丰台；近郊城区：昌平，大兴，房山，顺义，通州；远郊区域：怀柔，门头沟，密云，平谷，延庆。

10月本地购房居民占比80.4%，外地购房居民占比与9月持平

10月，购房者中本地居民占比为80.4%，较9月下降0.2个百分点，较2012年同期下降近4个百分点；外地居民占比为18.0%，与9月持平。

图表4：2012年至今北京市各月二手住宅成交购房者类型占比走势图

来源：北京市住房和城乡建设委员会，链家地产市场研究部

贷款购房占比59.1%，连续3个月下降

10月，购房者中贷款占比为59.1%，环比9月下降1个百分点，较去年10月下降1.5个百分点。贷款占比连续3个月下降，但降幅不大，整体保持较为稳定状态。

据链家成交数据统计，10月购房者贷款中公积金占比止跌回升，环比增加1个百分点，但仍处于今年较低水平。商贷占比环比下降3个百分点。这和3季度以来整体贷款难度和成本都有一定增加有关。此外，近期银行存款流失明显，加上政府不再多发货币和央行不放松银根的表态，四季度银行资金面不会有利好，预计贷款难度仍难明显降低。

图表5：2012年至今北京市各月二手住宅成交付款方式占比走势图

来源：北京市住房和城乡建设委员会，链家地产市场研究部

2、价格走势

10月全市二手住宅成交均价29870元/平米，同比涨幅继续扩大

10月，北京二手住宅成交均价29870元/平米，环比微涨0.4%，同比上涨28.4%。10月成交均价环比涨幅收窄，同比涨幅则连续4个月扩大。

图表6：2012年至今北京市各月二手住宅成交均价及同比变化走势图

来源：链家地产市场研究部

90平米以下小户型均价5月以来首次环比下降

10月，90平米以上户型均价环比出现小幅上涨，其中90-140平米的户型成交均价环比上涨1.29%，140平米以上户型均价环比上涨2.32%。而90平米以下小户型成交均价自5月以来首次出现环比回落，较9月小幅下降0.78%，基本保持平稳。

从环线上看，五环内成交均价上涨，五环外下降。其中，涨幅最明显的为三环内区域，成交均价环比上涨2.48%，均价创今年新高。

3、供需关系

10月新增房源环比上涨5.4%，新增客源环比下降4.5%

10月新增房源量环比上涨5.4%，涨幅较9月下降1.5个百分点。新增客源量在9月出现下降后，10月继续走低，环比下降4.5%，购房者入市积极性降低。新增房客源比新政后持续下降，10月跌破1：6的水平，降至1：5.75，供需矛盾继续缓和。买卖双方心态不一，价格博弈有所显现，也导致市场成交趋于温和。

图表9：2012年至今链家地产新增房源量和新增客源量走势图

来源：链家地产市场研究部

10月新增挂牌价新政后首次回落，业主占比增多

10月，新增挂牌价环比下降1.9%，是新政后首次出现下降。成交案例中的议价空间为2.4%，较9月增加0.2个百分点，业主心理预期有所降低，让利空间有所加大。

从监测的挂牌价调整情况看，调价中占比达59.7%，较9月增加6个百分点。这也是自新政出台后，业主出现心态较为明显的一次。

二．市场综述：

10月，北京二手住宅市场有所降温，成交量及新增需求均现回落，成交均价环比仅上涨0.4%，基本处于滞涨状态。近期导致市场预期不稳定的因素增加，从早前的房产税传闻到京七条发布、自住型商品住宅地块的密集出让，以及十八界三中全会召开在即，买卖双方的心理预期也出现分化。

本月新增房客源比再次下降，供需持续缓和。从需求端来看，新国五条所产生的观望心态已经基本消失，既有的购房需求被逐渐消耗，但随着调控效果逐渐减轻、以及近期政策预期的变动，新增需求并未持续大量入市，而仍处于观望之中。从供应端来看，业主近两月入市都比较积极，一些多套房业主风险意识增强，更为积极地入市。而改善型业主则倾向于在有明确的政策信号释放之前出售，之后再购买抗风险能力高的房产一步到位，入市也较积极。

从价格方面来看，由于买卖双方的心态落差，高挂牌价业主现象增多，出售心态更为理性。此外，年底房贷市场依然会较为紧张，未来新房市场将加大自住型商品房的供应，平抑房价，对二手房市场也难免会有所冲击。短期看，房价缺乏上涨动力。长期来看，今年年底的一段时间将比较关键，尤其是在大多数购房仍预期房价上涨的情况下，对于政策的敏感度也会上升。