土地市场成交热度小幅下调 未来供应量加大

本月北京土地市场在成交量方面有所回升，但土地出让金仍保持环比小幅微降，主要是由于本月土地成交郊区化愈加明显，含住类用地仅顺义、延庆二区出现成交，纯商业金融用地仅门头沟一区成交。

本期提要：

1、10月份土地成交19宗，经营性用地成交8宗，成交占比环比下降；

2、10月北京土地市场成交面积150.63万㎡，环比同比均出现不同程度高涨，其中环比涨幅159.53%，同比涨幅123.89%；

3、10月总成交金额为84.56亿元，环比下降28.33%，同比涨幅达1987.90%。；

4、本月含住类用地仅顺义、延庆二区出现成交。

一、宏观环境分析

国土部下放部分用地预审权

国土资源部今天发布通知，下放备案类项目用地预审权限。国土资源部表示，今年以来，国务院取消和下放了一批审批事项，对国务院下放核准权限的12类项目，按照建设项目用地预审“同级审查”的原则，备案类项目用地预审权限由省级或相应的地方国土资源主管部门办理。

土地管理法修改列入未来五年立法规划

十二届常委会立法规划30日公布，其中已明确的68件立法项目中，修改土地管理法、环境保护法、大气污染防治法、水污染防治法等，制定土壤污染防治法、核安全法等11项涉及生态文明建设。

北京严管土地开发补偿费

10月28日，北京市土地整理储备发布通知，强化土地开发补偿费用，加强招拍挂项目履约管理。

上述通知规定，自2013年10月，对于在北京市土地交易市场竞得土地，但未按期缴纳土地开发建设补偿费的企业将暂停参与北京市土地市场竞买活动直至完成缴纳工作；情节严重的，如缴纳土地开发建设补偿费超过90日以上的，或者未按相应宗地的补偿协议约定缴纳土地开发建设补偿费两次以上的将予以网上公告；并暂停该企业及其股东和子公司参与我市土地市场竞买活动，暂停期限自取得《土地开发补偿费缴纳说明》之日起至次年同日。

“这项政策如果长期执行的话，会对房企的资金链产生影响。”业内人士表示，目前市场相对火热，也是房企拿地的好时机。对于房企而言，拿地成本较高，就容易减弱企业内部财务的流动性。而上述政策，就是防止房企延期支付地价款，增加拿地房企的资金。

北京推4宗自住房用地 可保障年底完成预期供地目标

10月25日，北京市国土局公布四宗将要拍卖或投标配建“自住型商品房”的地块，这也是自23日北京公布“京七条”后，首次推出该类型的地块。

这4宗地中，密云县水源路南侧地块和门头沟区龙泉镇地块于11月20日投标，开发程度为“三通一平”。

而北京市在23日公布的“京七条”中提及，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地。而仅过2日，北京市国土局就密集推出四宗配建“自住型商品房”的地块。

有报道指，年底前国土局还将推出6~7宗配建自住型商品房地块，几乎可以保障2013年底完成预期供地目标。

二、10月土地成交分析

2013年10月北京土地市场共成交土地19宗，成交面积150.63万㎡，环比同比均呈大幅回升趋势，其中环比涨幅达159.53%，同比同样大涨123.89%；但从土地成交金额来看，10月土地出让金额环比再度下调，10月总成交金额为84.56亿元，环比下降28.33%，但与去年同期4.05亿元的惨淡表现相比，本月同比涨幅高达1987.90%。

北京市共成交经营性土地用地8宗，土地总面积为97.7万㎡，总规划建筑面积95.15万㎡，土地出让收入总额为76.16亿元，平均溢价率为43.59%，成交地块为1宗商业金融用地、3宗含住类用地、3宗多功能用地及1宗文化娱乐用地，其中含住类用地共成交土地总面积为74.58万㎡，规划建筑面积59.35万㎡，土地出让金额为50.15亿元，平均溢价率为36.36%。

图1:北京市土地成交宗数走势(2012.10-2013.10)

数据来源：北京中原市场研究部

图2：北京市土地成交面积同期对比情况（2011.01-2013.10）

数据来源：北京中原市场研究部

图3：北京市土地成交额同期对比情况（2011.01-2013.10）

数据来源：北京中原市场研究部

土地出让城区分布：仅延庆、顺义两区成交居住用地 土地郊区化日益显著

北京中原市场研究部从土地储备成交统计，从含住类及商业金融用地成交情况来看，10月居住用地仅顺义、延庆两个区域出现成交，成交面积分比为47.45万㎡、27.13万㎡，而纯商业金融类用地本月仅门头沟一城区成交，成交面积15.12万平方米。

图4：北京市各区土地成交面积分布图（2013年10月）

数据来源：北京中原市场研究部

三、待成交地块分析

从市场总体交易情况来看，截至2013年10月底，北京土地市场正在交易的经营性用地为34宗，出让土地总面积共计418.18万㎡，规划建筑面积为461.3万㎡，包括5宗旅游设施用地、7宗多功能用地及22宗含住类用地，其中居住用地土地出让面积为316.3万㎡，规划建筑面积为356.63万㎡。

四、重点地块分析

本月最引人注意的地块是10月21日成交的北京市国际雕塑园地下文化娱乐项目用地，成交土地面积合计28450.28㎡，规划建筑面积80000㎡，最终以21亿元的价格被北京物美置地房地产开发有限公司拿下，折合楼面价4025元/平方米，溢价率达101%。这也是北京首次单独出让地下空间土地使用权。

该地块出让可以缓解区域内停车压力，提升土地使用效率。不过，这种地下空间在使用起来限制颇多，一是需要有成熟的商业模式才能接手，比如说商超、娱乐餐饮等，对竞拍公司要求高。

五、中原点评

根据统计，年内土地出让金已经突破了1239.46亿，今年总量突破1500亿已成定局，如果政府推地积极，今年有可能刷新2010年创造的1642.4亿的历史记录。

截止10月底，北京已经成交的住宅用地50宗，规划建筑面积873.48万平方米，再加上北京目前挂出的正在出让的22宗住宅用地，合计规划建筑面积高达356.63万平米，今年住宅类土地供应已超过1200万平米。

其中人关注的自住型住宅供应情况：与自住性住房有关地块已有20块土地，其中8地块明确了面积，除已经出让的3地块外，还有通州于家务、门头沟、密云、房山、丰台王佐等5地块，预计这8地块合计自住住房面积为90万平米，折算成住宅的套数为1万-1.1套左右。