10月供应持续低迷 新房市场销售下滑

10月，新房供应量在9月的低水平上再次出现下滑，供销比保持在1：2的低水平，可售存量持续降低，较月初下降4.4%。受供应低迷影响，成交量也出现明显下滑。但是从近期入市的项目看，刚需和改善的需求持续释放，部分项目去化水平较高。10月下旬自住型商品住宅政策的出台影响到了部分购房者的预期，但对市场尚未产生直接的冲击。

10月纯商品住宅成交5946套，环比下降34.9%

根据链家地产市场研究部统计，10月（10.01-10.31）新建住宅（含保障性住房）网签量达9360套，环比下降29.5%。扣除保障房后，纯商品住宅成交5946套，环比下降34.9%。

链家地产市场研究部张旭认为，10月份纯商品住宅环比大幅下降，主要是由于近期供应量较低，尤其是低价房源较少，导致成交量较低。从10月销售较好的项目看，鲁能7号院，中加荣园以及万科幸福汇等都是9月末及10月初入市的较低端项目，这三个项目的成交占比达到18.7%。但是这些低端项目的供应量少，再加上整体供应偏紧，成交量难以上涨。

对9月以来新入市项目的签约率统计显示，拟售均价在3万元/平米以下的项目，平均签约率为38.4%。而拟售均价在3万元/平米以上的项目，平均签约率也达到20.5%。但考虑到资格审核等因素，实际的签约率会更高。虽然成交的主力是低端项目，但是中项目，只有定价贴近市场，去化情况都会达到比较理想的状态。以近期入市的金茂府以及华润九里为例，其主力产品都是大户型，但是去化率都达到50%以上。

10月供应继续低迷，开发商观望增多

据链家地产市场研究部统计，截止31日，10月新增商品住宅项目10个，比上月减少1个，总供应量为2799套，下降38.3%，为今年3月以来。与去年同期相比，入市项目数量减少4个，供应量下降34.6%。

从供应的产品结构上看，10月新增期房供应以郊区为主，均位于五环外，其中5个在六环外。套均面积在120平米以上的占比为29.5%，较上月占比有所下降。从10月新增供应的具体情况看，刚需的老项目居多，纯新盘仅1个，单价3万元/平方米以上的项目3个，较上月减少2个。

张旭认为，从往年的历史看，9，10月一般都是房企的推盘高峰，但是2013年以来，金九银十的推盘量都处于较低的水平，持续低迷。在房企资金面改善，销售任务基本完成，政府限价力度增加的情况下，房企的推盘积极性有所下降。10月下旬，北京推出自住型商品住宅的政策，年底前将形成2万套左右供应，也导致了部分开发商的观望。从2013年以来的土地供应以及二三季度的新开工情况看，年末供应量将会出现明显增长，新房供应偏紧，库存持续下降的局面或会终结。

六环外成交占比上涨，带动成交均价降5.4%

据链家地产市场研究部统计，10月纯商品住宅成交均价为22507元/平方米，环比上月下跌4.7%，同比上涨8.6%。成交均价下跌主要是受到结构性因素的影响。六环外成交占比连续3个月增加，10月环比上月占比增加5.6个百分点，对拉低成交均价有较明显作用。同时，单价4万元/平方米以上的住宅成交占比也小幅回落。

张旭认为，10月价格下降主要是结构性因素影响。从市场情况看，部分刚需盘以及改善盘的成交依然火热，但价格仍保持相对平稳。从短期的供应看，供销比保持在1：2左右，供需矛盾突出，需求强劲，开发商没有的动力。10月下旬以来，随着自住型商品房政策的发布，购房群体预期有所影响，但尚未对市场产生实质性的影响。但新七条的发布，会让开发商提价的难度将更大。加上未来供应将呈增长趋势，房价上涨的压力或会逐渐减轻。