9月新建商品住宅价格环比涨幅收窄 一线城市同比涨幅首次超两成

一、新建商品住宅价格环比涨幅收窄，二手住宅涨幅扩大

2013年9月，70大中城市新建商品住宅平均价格指数环比为100.72，较8月下降0.11。同比指数为108.7，较8月上升0.77。二手住宅平均价格指数环比为100.42，较8月上涨0.07，同比指数为104.25，较8月上升0.42点。从环比数据来看，二手住宅价格走势与新建商品住宅出现分化。

虽然新建商品住宅和二手住宅房价环比涨幅在9月出现分化，但是3月新政出台后都经历了明显的涨幅回落阶段。从目前的市场情况看，需求释放比较积极，价格的环比上行趋势还将继续维持。从同比涨幅看，新房及二手房都表现为持续走高的趋势，同比上涨幅度处于较高水平的主要原因是同期基数较低。2012年9月，70大中城市的新建商品住宅，二手住宅的成交价格同比下降幅度分别为1.26%，1.74%。

图表1：70大中城市新建商品住宅平均价格环比、同比指数变化走势

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

图表2：70大中城市二手住宅平均价格环比、同比指数变化走势

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

二、9月二手住宅价格上涨压力增加，价格环比上涨城市增加4个

9月，70大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有2个，与8月持平。环比持平的城市有3个，较8月增加1个，环比上涨的城市有65个，较8月减少1个。二手住宅价格环比下降的城市有4个，比8月减少1个，环比持平的城市3个，比8月减少4个，环比上涨的城市有63个，比上个月增加5个。

新建商品住宅市场城市多于二手房，二手住宅市场压力增加。部分城市的新建商品住宅在定价过程中要受政府指导，同时也与房企自身的经营策略关系较大，价格受外来因素的影响较大。而二手住宅市场定价自由，在一定程度上反应市场的真实情况。二手住宅城市达到63个，达到6月份以来新高，购房者入市比较积极，价格上涨压力比较明显。

图表3：各月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

图表4：各月二手住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

三、需求推动，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅超20%

9月，新建商品住宅中，一线，二线，三四线城市价格指数环比为101.40，100.71，100.65，分别下降0.08，0.05及0.17个点。二手住宅市场中，一线，二线，三四线城市价格指数环比为101，100.47，及100.31，分别下降0.15，上升0.19及下降0.01个点。新建商品住宅中限购，非限购城市价格环比涨幅分别下降0.1及0.11个点。二手住宅市场比较分化，限购城市上涨0.15个点，非限购城市下降0.02个点。

从环比数据看，除二线城市二手住宅市场外，其余各城市新建商品住宅及二手住宅价格涨幅都有所收缩，一线城市二手住宅价格环比涨幅降至8个月以来的新低。但是从同比来看，一线城市的价格涨幅较高，北京，上海，广州，深圳四个城市的新建商品住宅价格同比上涨分别为20.6%，20.4%，20.2%，与20.1%，均为首次超过20%，为各个城市之首。虽然一线城市的调控政策最为严厉，但是对人口和资源的吸引力并未减少，随着时间推移，受政策抑制的需求也持续释放，推动价格上涨。从限购与非限购的角度看，2013年以来限购城市的价格环比涨幅整体水平反而高于非限购城市。

图表5：一线、二线和三四线城市新建商品住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

图表6：一线、二线和三四线城市二手住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

图表7：限购、非限购城市新建商品住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

图表8：限购、非限购城市二手住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年9月

四、综述

9月，70大中城市价格持续上涨，但是新增商品住宅环比涨幅收窄，二手住宅中除二线城市外，环比涨幅也出现收窄。尤其是具有代表性的一线城市二手房环比指数回落，体现出当前市场回暖也并非一帆风顺。受2012年同期基数较低的因素影响，各城市价格同比涨幅明显，尤其是一线城市，新建商品住宅均价首次同比均超过20%，二手住宅均价同比也都超过10%。

在价格上涨较快的个别城市，完成年初的房价控制目标难度很大。以广州和深圳为例，其2013年房价控制目标均为“低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅”。9月新建商品住宅均价均超过20%，而2012年城市居民人均可支配收入实际增长分别为12.3%及11.6%，实际增幅可能更低。

10月以来，已有个别政府开始重新向市场传递调控信息，如深圳推出深八条等，从二套首付以及利率方面对房地产市场施加影响。同时各城市也积极推地，2013年以来，整体城市的土地供应都出现了明显增长，以保障未来的新建商品住宅市场供应情况，其中一线城市土地供应增长更为明显。另外，近期北京，杭州等多地暂停出让多宗地方，防止的出现打乱市场的稳定预期和需求的合理释放。

虽然个别城市开始微调，但是从全范围内来看，政策基调依然比较稳定，尚未出现较为明显的统一调控信号。同时，房价上涨有部分原因也归功于下跌后的反弹，个别一线城市的价格快速上涨并未对其他城市产生带动，房价上涨依然在可控的范围之内。预计四季度政策将会持续稳定，的市场也会保持比较平稳的态势，价格走势依然会保持在环比微涨。另外，考虑到同比涨幅基数较低因素的持续影响，同比涨幅还将持续上行。