第三周纯商品住宅市场成交2564套 中上旬供销环比大幅回落

2013年10月第三周（10.14-10.20），新建商品住宅成交2564套，环比上涨10.0%，新增商品住宅期房项目1个，供应量344套，环比下降62.1%。成交均价比上一周上涨6.3%。链家地产市场研究部总结10月第三周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：纯商品住宅成交1795套，环比上涨13.4%

据链家地产市场研究部统计，10月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交2564套，环比上涨10.0%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1795套，环比上涨13.4%。

图1-1：2013年10月第三周新建商品住宅（含保障房）成交情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：10月第三周，新建商品住宅成交量连续三周出现上涨，成交恢复到2500套左右水平。纯商品住宅成交依然低于2000套，且低于9月份周均水平。十一长假以来成交稳步增长，但是受制于供应的不足，预计，未来周成量交依然难以突破2000套。

从当前的市场成交来看，市场热度依然不减，根据市建委网站显示，于10月2日入市的中加荣园，推出412套房源，目前仅剩29套的房源可售；于9月29日入市的华润九里，推出91套房源，目前仅剩3套可售；而于9月28入市的乐汇家园，推出的4,8,9号楼中仅剩4套房源可售。当前新房蓄客量远超推出的房源量，致使市场成交火热。

二、供应量：本周新增1个项目，总供应量344套

根据链家地产市场研究部统计，10月第三周，新建商品住宅市场仅有1个期房项目获得预售资格证，供应住宅344套，环比上周下降62.1%。

项目为位于平谷区的芳轩园，处于六环外。项目套均面积为105平米，户型为2-3居，其中，3居室户型占比达到95.5%。此项目为老项目后期，拟售均价与前一期（2013年7月18日）相比持平。

表2-1：近几周商品住宅入市项目情况

链家分析：本周新建商品住宅期房项目仅有1个入市，与9月第三周相同。10月以来，市场供应已经连续三周处于千套以下。当前开发商推盘节奏不稳定，推盘节奏明显放缓，按照目前的供应节奏，“银十”成交将难以发力，需求的释放将受到供应的限制。

三、成交均价：成交均价为21550元/平方米，环比上涨6.3%

根据链家地产市场研究部统计，10月第三周，纯商品住宅成交均价21550元/平方米，环比上涨6.3%。

图:3-1：2013年10第三周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：从本周来看，成交均价环比小幅上涨。受供应结构的影响，10月以来的周成交均价明显走低，六环外的低端成交占比有所加大。本周均价的微涨，主要是由于六环外成交占比较上周下降5.3个百分点，结构性拉升了成交均价。

四、市场分析：10月中上旬供销环比大幅回落，今年以来库存消化21241套

根据链家地产市场研究部统计，截止20日，10月中上旬新建商品住宅成交5677套，环比9月同期下降27.4%；纯商品住宅成交3708套，环比上月同期下降36.9%，同比去年同期下降15.3%；成交均价为20750元/平方米，环比上月同期下降7.6%，同比去年同期上涨1.8%。新增供应量1758套，环比上月同期下降39.6%，同比去年同期下降38.7%。

链家地产市场研究部张旭认为，截至目前，10月份供应及成交环比均出现了超过三成的下滑。但从当前房企蓄客及开盘热销的现象来看，主要的制约因素还是供应量的吃紧。一般来说4季度的推盘力度较大，但按照目前房企目标达成的情况看，预计很难形成年末的供应高峰。

另，链家地产市场研究部统计，截止20日，新建商品住宅市场库存量仅为58797套。年初至今库存消化量为21241套，2012年同期库存消化量仅为255套（注：2012年3月26日清理无效库存3万余套，此前库存增加1295套，此后库存消化1550套，因此年初至今库存消化255套），而2011与2010年同期库存量分别新增库存11069套与9911套。

张旭认为，今年是新房库存量首次出现大幅下滑。从新开盘的项目来看，累计的蓄客量明显超过了项目的推盘量。目前供应连续低位，供需矛盾依然比较突出，价格上行压力较大。今年土地市场的成交来看，明年供应紧张的局面或逐步缓解。

从政策层面来看，当前处于政策平稳期，近日央行表态，将积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，这将消除消费者对信贷政策收紧的担忧，有利于需求的持续释放；从宏观经济来看，今年的房地产新开工面积及房地产增幅都比较明显，整体市场向好。随着11月份十八届三中全会的，市场将更多地关注会议对经济形势的判断，以及对经济调控的定调，这将会是影响未来房地产市场走势的主要因素。