买不起掩盖下的租不起 租赁市场亟需政策跟进

2013年9月份，居民消费价格总水平同比上涨3.1%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.1%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.1%，服务价格上涨2.9%。居住价格同比上涨2.6%。其中，住房租金价格上涨4.4%，这也是房租连续第45个月上涨，甚至超过了房价上涨的时间。

房价已经涨上天，漂在各地的年轻人可以选择租房，但租金的持续上涨让奔波的租房大军面临前所未有的困境。调控房价上涨的政策没有抑制住房价上涨，却成了房主、房产中介提高房租的理由。其实，房租的上涨影响远超过房价上涨，租赁市场面临的各种顽疾相比买卖市场更多。

房屋租赁市场问题的根源在于政府在这一细分市场的不作为、少作为。

政策方面的问题：

政策处于落实阶段还不完善，目前各地的租赁管理办法基本没有落地。广大市民对房屋出租纳税意识不是很强，纳税比例比较低。

相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，目前北京履行网上登记备案手续的租赁交易量不足总数的20%。这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

供应方面的问题：

作为房产消费的辅助产业，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。虽然政府主导的公租房市场在逐渐扩大供应，但是政府主导的租房供应目前供应接近于0。

交易环节的问题：相比较房屋买卖，大的房产中介公司不重视租赁业务，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价。租赁房屋税收缺少，房屋租赁很多为房主与租房者私下成交所以合同纠纷比较多，未经房地产主管部门登记备案的房屋租赁行为大量存在，租房者现在已经很难租到不被吃差价的房屋。

总的来说，租赁市场主要问题是发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。因此需要整顿的地方有很多，主要需要做的是进一步从制度建设上建立和完善适合经济发展的房屋租赁市场机制，在增加政府廉租房供应量的同时需要通过完善财税政策，鼓励企业和个人共同来增加租赁市场的住房供应。

造成这些情况的原因主要包括以下几点：

1.重买轻租，近年来房地产市场发展主要还是在增加商品房供应量上，政府没有加大对房产再流通及租赁的重视。

2.有关房产的调控等政策目前主要还是在利用金融及调整供应量等手段。

3.在传统的买房置地的政策影响下，中国人与其他国家人对房产的占有更多是从感性出发，而且相比较计划经济时代，更多人由原来对单位的依赖、将社会安全感建立在单位上，变为建立在房产上，这也导致本来应该对租赁市场的需求都转移到了买卖市场。

4.租赁不像买卖，涉及的交易费用不高，而且很多房主的法律意识不强，没有主动登记租赁及纳税的意识。

5.经济的发展不仅导致城市间人的流动加强，拆迁等也使得原来大部分在老城区居住买不起原地新房的老居民考虑租房。

6.房产交易税费主要集中在交易环节，保有环节基本O税收，这使得房子空置的成本不高，而在房价上涨过快的时候，房主更看重房屋出售价值的保持，很多房主为了出售方便，避免因为有租约影响出售，情愿空置待售。

租赁市场有哪些政策应该跟进

租赁税收政策：税收政策应该更加合理，征收环节更加合理。

租赁交易政策：政府有关部门应该更多交易环节，为交易双方提供更多保障。

租赁供应调节政策：提供更多的廉租房供应市场，改变消费者必须买房的观念。

未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会(也应该)以租住为主。

租赁市场作为一个没有投机的市场完全反映的是真实的需求与供给在市场条件下搏弈的结果，没有租房者会囤积房源，所以如果房租上涨过快，租房者很可能外延向郊区租房，所以房租持续大涨的可能性小。未来租赁市场应更多的发挥调节买卖市场价格与供应的作用，从而形成新房，二手房与租赁三个市场的良性协调发展，最终的目的的居者有其屋，而不是居者有产权。

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