北京核心商圈写字楼需求回落 租金维稳

根据北京市统计局数据显示，截止2013年8月份，北京写字楼新开工、竣工面积分别为337万平米、90.9万平米，累计施工面积达到了1748.4万平米；写字楼完成382亿元，同比增长50.3%，北京写字楼后市供应量大幅增加。8月北京写字楼租赁需求回落，出租吸纳量下降，同时，受写字楼租赁从传统核心区向新兴及非核心商务区转移格局加速等影响，入住率涨幅受挫，整体租金维稳。

本期摘要：

1、8月份北京市写字楼租金整体平稳，金融街、东二环商圈写字楼空出面积租金价格上涨；

2、8月北京核心商圈写字楼换租为主，出租吸纳量下降，同时，受租赁需求外扩、转移等原因，核心商圈入住率上涨受挫。

一、写字楼租金走势分析

本月北京写字楼租金平稳

据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2013年8月北京甲级写字楼租金为433.87元/平方米•月（不含物业费的价格），环比涨0.25%，同比涨7.82%；准甲级写字楼租金为254.28元/平方米•月（修正为不含物业费的价格），环比涨0.30%，同比涨5.61%。北京核心商圈写字楼租金价格波动小幅上涨，但整体相对平稳，对此，北京中原市场研究部认为，受宏观经济疲软和整体需求减弱影响，北京写字楼租赁活跃度继续降低，核心商圈写字楼租赁面积有限，多元化写字楼租赁需求逐步向外围商务区扩散，租金价格小幅波动。

图1：写字楼租金走势（2010.1-2013.8）

数据来源：北京中原市场研究部

8月金融街、东二环商圈甲级写字楼租金涨幅大

从各个核心商圈租金走势来看，8月北京金融街商圈甲级写字楼租金价格领涨，环比涨幅4.13%，租金价格为557.13元/平方米•月，连续7个月上涨；其次东二环商圈环比涨3.23%，租金价格为348.41元/平方米•月，丰联广场、人寿大厦等物业租赁成交均上调了价格。

图2：各商圈甲级写字楼租金走势（2013.7-2013.8）

数据来源：北京中原市场研究部

除国贸商圈外其他核心商圈准甲级写字楼基本持平

从各个核心商圈租金走势来看，8月仅国贸商圈准甲级写字楼租金价格涨幅显著，租金价格370元/平方米•月，环比涨2.78%。国贸商圈准甲级写字楼有交通、区位、价格等多方面，吸引了诸多中小企业。同时，随着商务租赁需求回落，更突出，成交量相对大，接受了周边商圈及国贸甲级写字楼租赁需求。

图3：各商圈准甲级写字楼租金走势（2013.7-2013.8）

数据来源：北京中原市场研究部

二、写字楼入住率情况分析

本月写字楼租赁需求回落 入住率涨幅受挫

根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2013年8月北京甲级写字楼入住率为96.23%，比上月涨0.68个百分点；准甲级写字楼的入住率为97.46%，比上月降0.08个百分点。从本月北京全市写字楼租赁情况看，出租吸纳量下降，商务租赁需求回落，入住率涨幅受挫。

图4：写字楼入住率走势（2010.1-2013.8）

数据来源：北京中原市场研究部

8月建国门商圈甲级写字楼入住率增加

9月各传统商圈甲级写字楼中，建国门商圈甲级写字楼入住率上涨明显，环比涨2.57%，入住率达到97.08%，可租赁面积被快速消化。另外，燕莎商圈甲级写字楼入住率出现0.47%下跌，主要是由于近期燕莎商圈租金价格整体上调，部分企业负担不起续租价格，转移到国贸准甲级写字楼、泛国贸、望京等区域。

图5：各商圈甲级写字楼入住率走势（2013.7-2013.8）

数据来源：北京中原市场研究部

核心商圈准甲级写字楼入住率整体稳定

本月传统核心商圈准甲级写字楼入住率基本持平，准甲级写字楼租金价格相对低且稳定，入住率相对稳定的保持高位。另外，本月准甲级写字楼入住率涨幅显著的国贸商圈，达92%，环比涨2个百分点。

图6：各商圈准甲级写字楼入住率走势（2013.7-2013.8）

数据来源：北京中原市场研究部

三、未来市场走势预测

受国内实体经济下滑、热钱外流等因素影响，国内固定资产涨幅收缩，体现经济运行形势的GDP、工业增加值、PMI、工业用电量等综合指标整体出现停涨，商务租赁需求下滑。综合来看，北京中原市场研究部预测，未来几个月核心商圈写字楼租赁成交量将逐步收缩，租金价格整体维稳，议价及优惠活动增多。