借名购房需谨慎 房产所属权可能引争议

自付款以外甥名购房外甥离婚要分割此房2005年温先生欲通过贷款方式购买朝阳区一套商品房，但因退休，银行不给贷款，他只好找在外企工作的外甥郭某协商。郭某同意帮忙，以自己的名义与开发商签订购房合同，并与银行签订贷款合同。温先生则支付了购房款，负责每月还贷。温先生装修新房后入住，却不料去年郭某有了外遇，其妻朱某起诉离婚，要求分割登记在郭某名下的这套房屋。温先生得知后心急如焚。

借名购房行为有效

北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，温先生与郭某的借名买房行为，并未违反我国法律、法规的强制性规定，双方的借名购房行为有效。虽然房屋权证登记在郭某名下，但购房款、装修款均是温先生支付，温先生从房屋交付时就一直住在该房，且双方签有借名买房的协议。这些足以说明温先生是实际购房人，郭先生仅是登记人(出名人)。

《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”据此，司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。

经适房不能借名买

但同时李松律师指出，并非借名买房行为都会被法院认定有效。若借名购买的是经济适用房，法院一般会认定借名买房行为无效。经适房属于国家保障性住房，只有符合购买条件的购房人经国家有关部门审批后，通过申购方式才可购买，一般不允许借名买卖。当然，温先生借名购买的是商品房，不属于保障性住房，谁都可购买，所以双方借名行为合法有效。

该房有被分割风险

朱某起诉离婚，要求对该房屋进行分割，而郭某是在与朱某夫妻关系存续期间取得的该房屋权证。在没有其他法院对该房屋权属作出认定前，受理离婚案件的法院应当以房屋权证上登记的人推定为房屋权人，因房屋权证是证明房屋权的合法凭证。

李松律师认为，如果法院判决郭某与朱某离婚，就会推定登记在郭某名下的房屋为夫妻共同财产，会同时作出对该房屋分割的判决。若法院判决不予离婚，由于双方夫妻关系还在存续期间，法院就不会对该房屋作出分割判决。

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温先生应起诉确权

李松律师认为，所购房屋面临被他人分割的法律风险，实际购房人温先生应立即以朱某和郭某为共同被告，向房屋所在地的法院提起确权之诉。法院受理后，温先生还应以实际房屋人的身份向受理离婚案的法院提出申请，请求暂时中止审理郭某与朱某的离婚案。因离婚案中夫妻共有财产涉及案外人的利益，按照《民事诉讼法》的规定，法院可中止审理;待温先生确认房屋权案审结后，再恢复审理。

日常生活中的借名买房行为较多，主要原因是实际购房人贪图房价或者购房受限而借他人名义购房。借名买房行为主要有4类：借名购买商品房、经济适用房、回迁安置房、公有住房。对于这4类住房所产生的借名买房行为，在司法实践中审判尺度是不一样的。借名购买的商品房一般认定有效的居多，而经适房一般认定无效的居多。对于借名购买的回迁安置房，可分为两种情形：回迁安置的商品房的借名买房行为法律风险相对小一些;回迁安置的经适房的借名买房法律风险相对大一些，这类房屋并不是完全意义的经适房，仅是参照经适房进行管理。

由于回迁安置房比较特殊，在司法实践中分歧也比较大，目前大致有两种观点：一是借名购买回迁安置房无效，因这类房屋只有回迁户才能够购买;二是借名行为有效，回迁安置房是国家给予回迁安置户的一项安置权利，该权利的转让并没有侵害国家、集体及第三人的利益。

第四类是借名购买的公有住房，此类住房主要是国有单位或国家机关出售给本单位职工的，这要与经济适用房区别开。现在公有住房大多是以经适房价格出售，职工所取得的产权证也印有经济适用房字样。但由于其参照经适房管理，其购买身份又有一定的限制，故借名购买此类房屋的行为存在很大的诉讼风险。国家限购令出台后，新的借名买房行为又陆续出现，很多人受限购令影响无法购房，便以亲友的名义购房。如果以后发生纠纷时，国家的限购令仍未取消，这种借名买房行为有可能会导致无效。

实际购房人可索赔

李松律师认为，借名行为被法院认定无效后，实际购房人的利益应得到法律的保护。借名买房后，房价早已翻了数倍，按照现在市场价已无法再买到相同的住房，实际购房人的损失是显而易见的。如果出名人不对实际购房人进行赔偿，将导致对实际购房人的严重不公，更何况出名人在双方借名买卖中也存在着一定的过错，实际购房人有权向出名人索赔损失。李律师提醒实际购房人，切莫贪图一时而借他人名义购房。

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