小区业主有哪些权利？ 人士细说《物权法》

经过长期讨论的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）终于将在２００７年１０月１日开始生效。从草案公布到全文正式颁布，物权法的各类条文经过社会各界的反复讨论。为此，本报将该部法律出台以来各方的解读作一梳理，摘出对于购房者和业主有重要意义的主要条文，采用解读和案例的方式分别做出归纳，以便读者对物权法涉及的房产类主要条款有一定的了解。

 
购房者

不动产以登记为准

对于购房者而言，有影响力的就是《物权法》关于不动产登记的一系列规定，而“以登记为准”可谓物权法确立的一大原则。

法规：第９条——不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

案例：一位房东将房卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于房价上涨，房东又把这套房屋卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。

解析：物权法规定，不动产产权以登记为准。在该案例中，甲虽先买房，但既没有订立合同，也未办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的人是乙。因此，乙是房子的人，有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失，可以要求原房主赔偿。

关键词：登记错误

法规：第１９条——权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

案例：甲与乙决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了甲一个人的名字，根据物权法乙就可以要求登记机关更正。如甲不同意更正，乙就可以申请异议登记。一旦进行异议登记，１５天内一定要起诉，否则就会失效。

解析：尽管明确了不动产以登记为准，但是物权法还根据权责平衡的原则，明确了登记机构的义务：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。