第三周纯商品住宅市场供销双双回落 成交均价环比涨1.4%

概述：2013年9月第三周（9.16-9.22），新建商品住宅成交2573套，环比下降13.3%，新增商品住宅期房项目1个，供应量703套，环比下降34.8%。成交均价比上一周微涨1.4%。链家地产市场研究部总结9月第三周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：纯商品住宅成交1580套，环比下降24.9%

据链家地产市场研究部统计，9月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交2573套，环比下降13.3%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1580套，环比下降24.9%。

图1-1：2013年9月第三周新建商品住宅（含保障房）成交情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：9月第三周，新建商品住宅成交量出现回落，纯商品住宅成交量从上周的2100余套高位，再次回落到2000套以下。一方面，受中秋传统假期影响，3天假期期间纯商品住宅日均成交量仅为150套左右，约为本周日均正常水平的一半。另一方面，8月中下旬入市的热销项目经过9月上半月的集中网签后，近期网签量进入尾声，而9月以来入市的大部分项目都未签约，目前还处在资格核验或是预定阶段。再加上金九以来，供应节奏较8月有所放慢，受低供应的限制，近期很难出现成交高峰，至9月底，预计周成交量很难突破2000套。

二、供应量：本周新增1个项目，总供应量703套

根据链家地产市场研究部统计，9月第三周，新建商品住宅市场仅有1个期房项目获得预售资格证，供应住宅703套，环比上周下降34.8%。

项目为位于顺义区的鲁能•7号院，处于六环外。项目套均面积为120平米，户型为2-3居，其中，3居室户型占比达到89%。此项目为老项目后期，拟售均价与前一期（2012年12月23日）相比，上涨了26%

表2-1：近几周商品住宅入市项目情况

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

链家分析：本周新建商品住宅项目入市仅有1个，除了4月周的入市量同为1个外，达到4月以来周均入市量的值。9月以来，市场供应未出现集中释放，反而开发商入市节奏明显放缓，供应量较7,8月份明显下降。而需求仍然活跃，项目去化率较高，尤其是进入金九银十期间，市场普遍会面临升温，供应量应与需求同步释放。

三、成交均价：成交均价为22355元/平方米，环比上涨1.4%

根据链家地产市场研究部统计，9月第三周，纯商品住宅成交均价22355元/平方米，环比上涨1.4%。

图:3-1：2013年9第三周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：从本周来看，成交均价出现微涨，这主要是由于结构性因素引起的，六环以外成交占比较上周下降1.4个百分点，使成交均价出现结构性上调。

9月以来，纯商品住宅成交均价出现稳定性回落，最近两周更是回落至2.2万/平米左右。从供应量来看，8月以来入市的期房项目中，位于六环外的占比为56.8%，而7月份仅为25%，从而带动六环外成交占比走高。9月份六环外成交占比较8月份上涨23.6个百分点，受此成交结构影响，近期纯商品住宅的成交均价或普遍位于相对较低的水平。

四、市场分析：供应不足，“金九”或难达旺季预期

根据链家地产市场研究部统计，截至目前，9月份，新建商品住宅市场共有9个期房项目入市，比8月同期减少6个，供应量为2910套，环比下降35.4%，同比下降61.4%。同时，纯商品住宅成交6170套，环比微降2.0%，成交均价为22491元/平方米，环比下降8.2%。

从供应层面来看，9月份市场供应量，同比与环比均出现大幅下滑。从供销比来看，9月份供销比为1:2.1，远超今年平均供销比1:1.3。另，截止9月22日，商品房住宅库存再次回到6.1万套左右的低点。供应不足，需求旺盛致库存再次下降，供销矛盾愈发突出。

从市场需求来看，近期开盘的项目都得到了较好的销售，如，于9月份入市的金隅翡丽，梦想家园，尚华家园，处于资格核验状态的房屋占比均达到九五成以上，接近售罄。而于9月14日入市的金宝鑫园，短短一周时间，处于资格核验状态房屋也获得了六成以上的占比。

张旭认为，整体而言，当前市场需求依然旺盛，但是受供应明显下降影响，后期成交将会出现短期下调，“金九”难达旺季预期，预计9月份纯商品住宅成交将在8000套左右。受当前土地成交价高涨，市场“日光盘”频现的影响，开发商对预期充满信心，整体推盘量或会出现在9月底10月初，若9月底10月初供应仍然不能集中放量，将会对10月份成交造成一定程度的下滑影响，“金九”难显，“银十”能否达到预期将取决于市场供应。从当前市场成交价格来看，虽然当前价格由于供应结构的影响出现明显下调，但是市场需求大于供应，开发商定价话语权较强，价格依然具备较为明显的上涨动力。