新增期房供应降至千套以下 “金九”首周纯商品住宅量价回落

概述：2013年9月周（9.02-9.08），新建商品住宅成交2098套，环比上涨1.9%，新增商品住宅期房项目3个，总供应752套，环比下降31.8%。成交均价比上一周下降6.3%。链家地产市场研究部总结9月周新建商品住宅市场表现如下：

一、成交量：纯商品住宅成交1762套，环比下降10.3%

据链家地产市场研究部统计，9月周，新建商品住宅（含保障房）成交2098套，环比微涨1.9%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1762套，环比下降10.3%。

图1-1：2013年9月周新建商品住宅（含保障房）成交情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：9月周，纯商品住宅环比跌落超过一成。从项目的具体成交数据看，9月首周，前期的热销期房项目保利春天里、金地格林格林、K2•玉兰湾的成交量共下降了43%，这对本周成交量的影响较大。但由于7月份以来期房市场供应量较大，成交量整体上能够保持在近2000套左右的稳定状态。目前，8月份显示签约的项目还都是在18号以前入市的，从8月23日至9月1月集中入市的14个项目，都还没有进入集中网签期。这些成交量将在9月第二周、第三周陆续体现。

二、供应量：本周新增3个项目，总供应752套

根据链家地产市场研究部统计，9月周，新建商品住宅市场共有3个期房项目入市，比上周减少4个，供应量为752套，环比下降31.8%。

三个入市项目分别为位于怀柔的金第梦想山、房山的金域缇香、朝阳的亚奥•金茂悦。除金第梦想山处在六环以外，其他两个项目都在五、六环之间。金第梦想山本次入市的202套房源全部为90平方米以下的一居室，拟售均价在1.2万元/平方米左右，金域缇香和亚奥•金茂悦的主力户型都是三居室。

链家分析：新建商品住宅市场需求的持续释放吸引开发商入市，今年“金九银十”在供应增长的带动下或表现强劲。虽然在8月中下旬供应量层出现过集中释放的情况，但金九市场供应仍会相对充足，预计9月中下旬有所回升。

三、成交均价：成交均价为23276元/平方米，环比下降6.3%

根据链家地产市场研究部统计，9月周，纯商品住宅成交均价23276元/平方米，环比下降6.3%。

图:3-1：2013年9周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

数据来源：链家地产市场研究部

链家分析：9月周，纯商品住宅成交均价环比降幅较为明显，自7月第二周以来首次回落到2.4万元/平方米以下。

从结构上看，9月周，五环以外的成交占比达到93.3%，比8月第五周增加了3.7个百分点；成交均价在2万元/平方米以下的成交占比为57.15%，比上一周增加了2.1个百分点。从项目的实际成交价格看，9月周成交量超过20套的期房项目，成交均价基本都维持稳定，其平均价格变化幅度约为0.2%。传统销售旺季，新建商品住宅市场供需释放都以刚需为主，除了全市均价出现结构性下调外，市场实际价格走势表现平稳。

四、市场分析：8月期房项目签约率近2成，入市项目持续热销

根据链家地产市场研究部统计，截至目前，8月份入市的期房项目签约率为19.7%。8月份至今入市的项目已网签、预定以及处在资格核验状态的房源量占供应总量的63.5%。

链家地产市场研究部张旭认为，新建商品住宅市场进入快销阶段，这使得开发商资金回笼和新增库存的压力大为减轻。8月份以来入市的项目，排除网签滞后的因素，金地格林格林和新悦家园(小区网论坛)已经售罄，紫云家园、保利春天里、臻园、北京明发广场、中加荣园、龙湖时代天街、圣水嘉苑、山语园等8个项目去化在接近9成和售罄状态。

由于市场大部分成交量都由近期入市项目组成，当前市场价格变化受供应的影响颇大。从结构上看，8月份以来入市的期房项目，位于六环以外的供应量占比达到64%，而7月份只有21%。这表明，9月和10月份，商品住宅成交均价整体水平都有可能出现结构性下调。而受限价政策和房企高周转策略的影响，多数项目实际成交价格不会出现过快上涨。