9月4号北京两地块成交61亿元 龙头房企积极抢地

9月4日，北京两块地块农展馆地块和豆各庄地块成交，这两块地块分别在2012年11月，12月及2013年1月推出，但是随即停止出让。其中农展馆地块地处三四环之间，位置优越，配套成熟，是内城内不可多的核心地块，一推出就受到了较大关注。

两地块入市成交61亿，农展馆地块创楼面价记录

从竞价模式看，农展馆地块设置了合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，竞报异地建设医院面积，最后融创以21亿元配建27.8万平米的医院面积竞得该地块，楼面价为35502元/平米，创历史记录。豆各庄地块则需配建51500平方米建筑规模的公租房，其余商品住房销售限价为22000元/平方米，恒大地产以溢价64.9%的40.4亿元竞得成功。具体成交信息见下表：

链家地产市场研究部张旭认为，农展馆地块成交价为21亿元，楼面价为3.55万元/平米，如果考虑到配建27.8万平米的医院的成本，楼面价已经远超过目前农展馆商圈4万元/平米左右的平均价格，再现楼面价与二手房价格的倒挂。从房企的角度看，将该项目开发为豪宅级别的项目可能是未来的选择。

豆各庄地块的情况则比较特殊，按照商品房的限价22000元/平米来看，该项目的销售额为53.5亿元，如果考虑到高达40.4亿元的土地成本，配建公租房的建设成本以及项目开发成本，房企基本上只能做到微利，甚至难以盈利。同时，该地块周边的二手房交易价格约为2.6万元/平米，限价商品房的价格还是比较明显的，销售基本情况将会十分良好。该地块与恒大地产上次竞得的昌平沙河高教园二期地块一样，只是其曲线进入北京市场，打造自己的北京运营团队的被迫选择。

2013年京土地市场升温，未见二手房带动效应

据链家地产市场研究部统计，截至9月4日，北京市已经出让土地140宗，成交总价为1099亿元，为2012年同期的4.4倍，规划建筑面积为去年同期的1.7倍。

张旭认为，2013年随着销售回暖，北京土地市场也出现升温，楼面价有所走高，但与2009，2010年时期不同，2013年至今的高总价及高楼面价的地块如万柳地块，夏家胡同地块以及玉渊潭地块等，成交后周边的二手房并未出现明显异动，市场比较平稳。

一方面，目前的北京市土地出让，尤其是内城区的土地出让时，多采用设定价格上限以及配件保障房的政策，导致不论地块总价还是溢价率都不会过高，土地成交楼面价也处在相对合理和可控的地步，对舆论以及周边二手房业主的影响程度较为有限。

另一方面，目前的二手房业主的整体预期仍然看涨，但落实到成交层面并未出现房价快速上涨的局面，北京是目前依然处在严格调(小区网论坛)控过程当中，部分需求被抑制，性需求目前在交易中的占比长期低于10%，房价也缺乏大涨的基础。

一线城市需求强劲，龙头房企积极抢地

据链家地产市场研究部统计，2013年，龙头房企在北京拿地十分积极。恒大在京连拿两块限价房土地，首次进京。融创2013年在京拿地支出为62.2亿元，已经达到去年全年的2倍，与2012年联合拿地不同的是，2013年的地块都是融创独自拿地。其他龙头房企看，万科截至目前在京的拿地指出为55.7亿元，超过去年全年的41.3%。金地集团2013年在京已经拿到三宗地块，金额合计52.3亿元，而去年同期在北京市场只有一宗地块入手，金额为5.6亿元。

张旭认为，从2013年以来龙头房企在京拿地情况看，龙头房企购地比较积极。

首先，龙头房企在2013年销售向好的过程中，受益较大，销售额都出现了30%-50%之间的同比增长，资金实力大大加强。目前土地市场虽然出现上涨，但是整体市场依然比较温和，并未出现现象。不论从房企自身的资金状况还是土地市场的交易情况来看，目前依然是比较合适的拿地窗口期。

其次，从2012年以来的市场表现看，北京等一线城市需求强劲，并且这种需求主要是本地人口的自住型合理需求，长期来看比较稳定，新房项目的去化难度低，只要是产品结构合理，配套完善，价格贴近市场，销售前景十分乐观。同时，目前房地产政策基调稳定，房价上涨较为温和，一线城市的地产项目毛利率有望回升，也是吸引房企在京积极抢地的重要原因。

张旭认为，2013年的土地市场，由于房企拿地信心较高，一线城市吸引力相对增强以及地块出让数量增多等，整体楼面价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机，采取相关限价措施来平抑地价。比如在市场较为火爆的时期暂停相关低价的出让，在一些地块出让时，设置竞价上限转而竞拍公租房面积，设置商品房等。从效果来看，对稳定土地市场，引导开发商进入保障房建设环节，发挥了积极作用。但目前这种出让方式占比较小，对于稳定购房群体预期方面还很难起到实质作用。