土地市场持续高温 房山区居住用地遇哄抢

本月北京土地市场仍表现良好，虽然较上月有小幅回落，但与去年同期的惨淡局面相比，本月土地市场表现可谓火热。8月共成交12宗经营性用地，经营性用地占比再度提升，各大房企拿地热情不断高企，月底出让的房山区居住用地遭遇多个开放商哄抢。

本期提要：

1、8月份土地成交18宗，经营性用地成交12宗；

2、8月份土地成交面积230.01万㎡，环比小幅下跌15.69%，与去年同期相比仍保持上涨趋势，涨幅为29.88%；

3、8月总成交金额为166.45亿元，同样出现环比小幅下降，降幅为19.29%，但同比涨幅显著，涨幅达1216.85%；

4、土地成交郊区化日益显著，本月城八区无土地成交，房山、怀柔二区成交领先。

一、宏观环境分析

国土部：7月房企拿地热 住宅地价上升力强

国土资源部下属机构中国土地勘测规划院8月5日发布《2013年7月地价月度调查分析简报》指出，当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强。

报告表示，上半年楼市的高位运行，加强了房地产企业对于楼市的后期向好预期，带动了土地市场的升温。而该月度调查的范围包括北上广深4个一线城市，还有天津、重庆、大连等13个热点城市。

该报告续称，房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着拿地抵御资金贬值的长期发展规划。

调查分析认为，总体来看，政策利好影响渐消，商服地价上升势头表现不一；大部分城市楼市整体延续上涨态势，受其影响住宅地价上行趋势维持，拿地热潮不断，后期走势将受利率市场化、新型城镇化及不动产统一登记、长效调控机制的逐步推进等方面影响；工业用地总体受市场因素影响相对较小，表现相对平稳。

对于高价地块，上述报告指出，一线城市在供需关系失衡背景下，土地市场的地块一经推出便创高价，正是体现了质优价高的市场经济运行规律。

报告建议，只要价格围绕价值上下波动在合理的区间，反映的是真实市场情况，便无需强行干预压制，否则容易干扰市场的正常秩序，引发后续的非理性反弹。

国土部实地核查违规征地

8月20日,国土部发布消息称,针对征地中侵害农民权益的突出问题,国家土地督察局派驻地方的9个督察局已陆续派出工作人员,开展实地核查工作。

核查内容包括:一是重点对今年督察工作中已经查实的未经批准违规征收土地、未按规定标准进行征地补偿、拖欠被征地农民征地补偿安置费用和未落实被征地农民社保等问题的整改情况进行实地核查,督察地方政府整改情况和存在问题,提出下一步整改要求。二是重点对群众信访反映、媒体披露的问题线索等进行实地核查,摸清实际情况,就一批违规征地、侵害农民合法权益的突出问题,向当地政府提出督察整改意见。

记者了解到,各地的核查工作已经先后开始进行。国家土地督察上海局已在福建、浙江、上海等多省(市)开展核查工作。该局表示,要逐件核实,并将违法违规征地涉及侵害农民权益等事项作为核查重点,对相关责任人的责任追究到位。

北京公布今年第二批拟供应地块 商品宅地约276公顷

北京市国土局公布了今年第二批商品住宅和商服用地的拟供应地块，其中，位于朝阳、顺义、大兴、石景山等区县的13宗商品住宅地块将供应，总面积约276公顷。

商品住宅供应总量有望超全年计划

市国土局相关负责人表示，由于全年的工业仓储用地已于批拟供应地块中全部公布，保障性安居工程用地地块调整情况继续由区县政府公布，因此，此次公布地块只涉及商品住宅和商服地块。

第二批拟供应地块共25宗，土地面积约414公顷。其中，商品住宅地块13宗，约276公顷，主要分布在朝阳区、顺义区、大兴区、怀柔区、密云县、延庆县、石景山区等区县。商服地块12宗，约138公顷，主要分布在怀柔区、大兴区、通州(社区网论坛商铺)区、丰台区、石景山区、门头沟区、延庆县等区县。

北京限房价竞地价模式或推广

8月21日，备受关注的北京朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块开始网上竞价。

这是年内首宗限房价地块，北京市国土局朝阳分局的一位人士在电话中告诉本报记者，北京将根据试点的情况，研究下一步的推广计划。可以肯定是，试点肯定在交通便利地方，主要面对适合夹心层居住的北京中低价位、中小套型普通商品房。

国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春曾公开表态，可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式，国土部也将总结、完善一些地方的经验，并出台规范性的文件。

北京上半年商业用地成交增三成

根据各地土储交易记录统计出的实时数据显示，今年上半年，北京商业用地成交53宗、139万平方米，比去年下半年增加了三成左右，预计下半年投放的商业地块会继续引来市场竞争。

据统计，在上半年中，北京、上海、广州是商业用地交易最活跃的城市。其中，北京共成交各类经营性用地100宗。在600多亿元的土地成交总价中，约243亿元来自商业用地的“贡献”，而在去年下半年，这一交易额为187亿元。在全部成交地块中，商业用地占到了一半以上，为53宗、总成交面积139万平方米。同期，上海经营性用地成交总额超过700亿元，商业用地的“贡献率”约为65%，此类土地出让面积为152万平方米。

北京今年出让金已破1000亿

继8月22日房山区理工大学9号地块拍出单价每平米2万元的历史高价后，8月27日，北京市国土局再出让同区域理工大学1号、2号、7号3宗土地。

这次竞拍吸引了万科、泰禾、首创、融创、富力以及9号地块竞得者万年基业等近20家房企及联合体参与，经过激烈争夺，最后拍出53.65亿元。至此，北京今年以来的土地出让金总额突破千亿大关。

截至目前，北京土地年度成交额共有3次突破千亿，分别为2010年，2011年和2013年。前两年都是11月以后才突破千亿，而今年在三季度就突破千亿。从住宅土地成交楼面均价看，今年达到了9365元/平米，同比上涨44.3%。

二、8月土地成交分析

2013年8月北京土地市场共成交土地18宗，成交面积230.01万㎡，环比小幅下跌15.69%，与去年同期相比仍保持上涨趋势，涨幅为29.88%；从土地成交金额来看，8月总成交金额为166.45亿元，同样出现环比小幅下降，降幅为19.29%，但同比涨幅显著，涨幅达1216.85%。

北京市共成交经营性土地用地12宗，土地总面积为211.41万㎡，总规划建筑面积182.64万㎡。土地出让收入总额为164.36亿元，平均溢价率为37.23%，成交地块为3宗商业金融用地及9宗含住类用地，其中含住类用地共成交土地总面积为202.34万㎡，规划建筑面积149.72万㎡，土地出让金额为149.72亿元，平均溢价率为39.88%。

城区分布：土地出让郊区化日益显著 房山、怀柔二区成交领先

北京中原市场研究部从土地储备成交统计，从含住类及商业金融用地成交情况来看，8月居住用地本月仅三个区域出现成交，分别为房山、怀柔和大兴区，成交面积分比为99.21万㎡、73.21万㎡和29.92万㎡，占比为46.93%、34.63%和14.15%，而商业类用地本月仅顺义和通州二区成交，其中顺义区成交4.67万平方米，通州区成交4.40万平方米。

三、待成交地块分析

从市场总体交易情况来看，截至2013年8月底，北京土地市场正在交易的经营性用地为7宗，出让土地总面积共计48.26万㎡，规划建筑面积为76.60万㎡，包括3块商业金融用地、1宗多功能用地及3宗含住类用地，其中居住用地土地出让面积为33.37万㎡，规划建筑面积为45.13万㎡。

四、重点地块分析

本月最引人注意的地块是8月22日及8月27日成交的4宗位于房山区长阳镇的含住类用地，为理工大学9号地、1号地、2号地和7号地。

其中理工大学9号地以15.74亿元的成交价格被北京万年基业房地产开发有限公司拿下，成交土地面积合计12.57万㎡，规划建筑面积11.04万㎡，楼面地价14263元/㎡，溢价率49.90%。

理工大学1号地以17.65亿元的成交价格被北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京市建筑装饰设计工程有限公司联合体成功竞得，成交土地面积合计16.82万㎡，规划建筑面积20.92万㎡，楼面地价8436元/㎡，溢价率47.08%。

理工大学2号地以16.9亿元的成交价格被北京城建兴泰房地产开发有限公司获得，成交土地面积合计30.21万㎡，规划建筑面积19.43万㎡，楼面地价8700元/㎡，溢价率48.25%。

理工大学7号地以19.1亿元的成交价格被五矿置业有限公司拿下，成交土地面积合计19.45万㎡，规划建筑面积21.79万㎡，楼面地价8766元/㎡，溢价率49.22%。

截至目前，北京房山区年内商品房销售均价的为金地朗悦，年内签约均价为19820元/平米，而区域均价在17000元/平米，理工大学9号地块高达1.9万元/平米的楼面价，已经超过了房山区商品房的价格。该区域出让的4宗地块均创造了房山区的价格新高。

五、中原点评

北京今年以来的土地出让金总额突破千亿大关，前两年都是11月以后才突破千亿，而今年在三季度就突破千亿。土地市场火热的背后是房企对后市的预期看好，北京楼市的供不应求也激发了开发商拿地的热情。土地市场的升温无疑是楼市稳定过程中的较大扰动项，而政府部门对土地市场保持持续的关注和必要的干预，对市场的稳定具有重要意义。