北京核心商圈写字楼租金维稳 入住率小幅下挫

根据北京市统计局数据显示，截止2013年7月份，北京写字楼新开工、竣工面积分别为307.6万平米、59.3万平米，累计施工面积达到了1710.1万平米；写字楼完成303.4亿元，同比增长39%，北京写字楼后市供应量大幅增加。目前，租赁到期换租情况增加，成交量小幅上扬，北京写字楼租赁从传统核心区向新兴及非核心商务区转移格局加速等影响，入住率小幅下滑，整体租金维稳。

本期摘要：

1、7月份北京市写字楼租金整体平稳，燕莎、金融街商圈写字楼空出面积租金价格上涨；

2、7月北京核心商圈写字楼换租增多，受租赁需求外扩、转移等原因，核心商圈入住率小幅下挫。建国门、东二话等商圈准甲级有空出面积待租。

一、写字楼租金走势分析

 本月北京写字楼租金平稳

据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2013年7月北京甲级写字楼租金为432.08元/平方米•月（不含物业费的价格），环比降0.05%，同比涨8.57%；准甲级写字楼租金为253.52元/平方米•月（修正为不含物业费的价格），环比涨0.36%，同比涨7.50%。北京核心商圈写字楼租金价格小幅波动，但整体相对平稳，对此，北京中原市场研究部认为，受宏观经济疲软和整体需求减弱影响，北京写字楼租赁活跃度低，核心商圈写字楼租赁面积有限，多元化写字楼租赁需求逐步向外围商务区扩散，租金价格小幅波动。

图1：写字楼租金走势（2010.1-2013.7）

 7月燕莎、金融街商圈甲级写字楼租金涨幅大

从各个核心商圈租金走势来看，7月北京燕莎商圈、金融街商圈甲级写字楼租金价格涨幅较大，环比分别降1.58%、1.50%，租金价格分别为368.62元/平方米•月、535.03元/平方米•月。燕莎商圈写字楼租金价格相对低，目前，北京传统商圈写字楼租金价格快速增长，尤其是国贸商圈，燕莎、酒仙桥、望京等区域作为国贸商务租赁需求的重要承载区域，快速发展，租金趋涨显著。

中国金融行业进入高速发展、深度整合阶段，对于相关资源高度集中的金融街商圈，写字楼商务租赁需求愈加紧张。面对有限的写字楼面积，租金价格节奏加大。

本月北京亚奥商圈甲级写字楼租金价格降幅较突出，环比降3%，租金价格为424.89元/平方米•月。对于新兴发展的亚奥商圈，甲级写字楼租金价格过高，在租赁需求下降的情况下，写字楼租金议价、开发商优惠及力度等增多。

图2：各商圈甲级写字楼租金走势（2013.6-2013.7）

 燕莎商圈准甲级写字楼追涨

从各个核心商圈租金走势来看，7月燕莎商圈准甲级写字楼租金价格涨幅，租金价格232.94元/平方米•月，环比涨6.02%。燕莎商圈准甲级写字楼租金价格整体低，近来，北京租金价格上涨较快，租赁需求不断向租金较低的传统商圈燕莎及其他新兴商务区转移，带动这些区域价格上涨。目前，燕莎商圈有国航大厦、凤凰置地、平安国际金融等写字楼有面积待租。

图3：各商圈准甲级写字楼租金走势（2013.6-2013.7）

二、写字楼入住率情况分析

本月写字楼租赁成交单数小幅下挫换租增多

根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2013年7月北京甲级写字楼入住率为95.55%，比上月降0.04个百分点；准甲级写字楼的入住率为97.38%，比上月降0.11个百分点。整体来看，北京核心商圈写字楼入住率连续4个月小幅下滑，北京写字楼租赁主要表现为到期换租，租赁单数小幅上扬，但成交金额有所下调，主要表现在，一方面，租赁需求向租金价格相对低的准甲级写字楼以及新兴商务区扩散；另一方面，租赁需求面积缩小，成交总金额下滑，直接剑指经济疲软。

图4：写字楼入住率走势（2010.1-2013.7）

7月建国门、东二环商圈部分甲级写字楼空出面积待租

7月各传统商圈甲级写字楼中，除国贸商圈外，入住率出现小幅下挫或持平，其中，建国门、东二环商圈环比降幅明显，分别为1.34%、1.23%，入住率达到了94.51%、97.34%，主要是由于部分到期换租客户撤出，中粮广场、昆泰国际、东方银座等有面积待租，预计将被市场快速消化。

图5：各商圈甲级写字楼入住率走势（2013.6-2013.7）

国贸商圈准甲级写字楼入住率回升

本月传统商圈准甲级写字楼入住率，除国贸商圈外，其他基本持平或小幅下滑。由于租赁面积空出，国贸商圈准甲级写字楼入住率连续下降，随着商务租赁需求的增多，逐步回升。

图6：各商圈准甲级写字楼入住率走势（2013.6-2013.7）

三、未来市场走势预测

受国内实体经济下滑、热钱外流等因素影响，国内固定资产涨幅收缩，体现经济运行形势的GDP、工业增加值、PMI、工业用电量等综合指标整体出现停涨，商务租赁需求有所停滞。综合来看，北京中原市场研究部预测，未来几个月核心商圈写字楼租赁成交量将逐步收缩，租金价格整体维稳，议价及优惠活动增多。