："唱多"北京有理有据 N理由支撑 房价不涨都难

日前，看涨北京房价的声音不绝于耳。某基金管理公司高管表示，从长期来看一线城市房价可能还会上涨，北京未来四环以内的房价会超过每平米10万元，楼市唱多派的代表人物陈宝存放言未来五年北京房价翻番，就连社科院也在《房地产蓝皮书》里“含蓄”的表示，北京的房价“易涨难跌”。

“看多”北京的开发商正在强势回归。前有中粮孙河夺地，楼面价直指4.8万元/平方米；后有融创、葛洲坝41亿亦庄拿地。如果说，商人在决策的时候，直觉的成份多一些，而在仲量联行华北区研究部总监陈锦平这样的专业研究人员眼里，北京的楼市有强大的逻辑支撑。

北京是中国富人最“喜欢”居住的城市。据《胡润百富2012年财富报告》，总资产超过千万的中国富豪中有179000位居于北京，约占总数的17.5%；总资产超过1亿的超级富豪中有105000位居于北京，占总数的16.5%，均位居首位。2009年至2012年，北京千万富豪人数增加了36000人，上海和广东同期分别增加24000人和30000人。

北京是全球大型企业的集中地。北京拥有全球的500强总部，超越了东京，有123家。如果亚特兰大、悉尼、雅典等城市饱受后奥运效应的经济衰退困扰，北京却因为奥运会获得重大发展机会，远超世博会对上海、亚运会对广州带来的影响。

在奥运会的筹备阶段，北京城市人口数量激增，从2004年的1500万增加到2008年的1800万，目前总人口约为2070万，是仅次于重庆和上海的第三大城市。超过1700万人生活在北京市区。庞大的人口加上数量可观的富裕人群，成为支撑北京零售市场的基石。 2012年，北京社会消费品零售总额达到7700亿元，位列，比上海高4.3%，比广州高28.9%。

过去10年，北京投入巨资修建网络。目前运营里程456公里，是全球市内网最长的城市之一。2016年，其线总长度有望突破660公里，覆盖面积将达1100平方公里。至2020年，北京网络总长度有望突破1000公里。“一响，房价飞涨”，已被过往印证为定律。

到处都在修建的写字楼也不愁消化。尽管2008年北京CBD(社区网论坛商铺)写字楼空置率曾高达30%，但这一状况不会在未来5年内出现。2011年中期空置率下降为个位数，实时统计数字则为4.4%。

服务业是带动写字楼需求的重要驱动因素。北京服务业人数从2007年的650万增至2012年的约820万，年均复合增长率4.6%。这是推动近两年写字楼 市场需求强劲的主要原因之一。另一原因是，不仅政府供地有限，且受限于开发商的开发节奏，入市量也很难在短时间内集中释放。

国企成为北京写字楼的用户群体。在奥运会结束后，总面积达220万平方米的新建甲级写字楼在2009年至2012年间完工，却仅有一半进入租赁市场，其余为国有企业定制自用。预测未来数年内，北京商务空间的空置率将维持在比较健康的水平。

如果拿香港和北京做比较，香港人会告诉你，香港是重要的一个国际城市，但北京将会成为的经济体。数据显示，2012年北京首都机场全年累计飞机起降次架达55.7万次，旅客吞吐量超过8200万人次，稳居第二位，仅次于亚特兰大国际机场。过去5年，北京机场总客流量(北京首都机场和北京南苑机场)从2007年的5400万增加到2012年的8500万，年均复合增长率达到9.5%。

按照统计数据，北京以其城市经济实力在上第26位，位居西雅图和墨尔本之后。但到2025年，北京名义国内生产总值将增至8210亿美元(较2010年增长逾4倍)，届时将成为第五大经济体。

这是否意味着，北京房价会直线上涨，没有下跌的可能？陈锦平用研究人员的谨慎回答说，“还要看政府的政策和全球经济的表现，但北京是个比较安全的城市。”

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