7月新建商品住宅价格环比涨幅收窄 一线城市价格涨幅持续居前

一、70大中城市新建商品住宅环比涨幅持续回落，二手住宅环比涨幅约为3月一半

1、新建商品住宅平均价格走势

2013年7月，70大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.72，较6月下降0.11，环比涨幅连续4月回落。同比指数为107.11，较6月上升0.61，同比走势持续上行。

2012年6月以来，新建商品住宅价格环比涨幅转正，价格进入了上行通道，受3月末国五条对市场心理的冲击，环比涨幅开始收窄，持续至今。7月价格环比的回落程度明显高于5，6月份，显示价格涨势疲软加剧。从目前稳定的政策和市场环境判断，短期内价格的上行趋势不会改变，但是涨幅还将继续趋缓。受价格环比涨幅放缓的影响，同比的上涨幅度也有所放缓。

2、二手住宅平均价格走势

二手住宅方面，7月住宅平均价格环比指数为100.33，较6月下降0.03，同比指数为103.55，比6月增加0.22点。从环比数据来看，二手住宅价格走势与新建商品住宅一致，涨幅从4月开始收窄，目前的环比涨幅（0.33%）约为3月（0.62%）的一半。

图表1：新建商品住宅平均价格环比、同比指数变化走势

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

图表2：二手住宅平均价格环比、同比变化走势

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

二、7月房价环比涨幅收窄，二手住宅价格涨幅北京持续居前

2013年7月，70大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有4个，比上个月减少1个。环比持平的城市有4个，较6月增加2个。环比上涨的城市数量为62个，较6月减少1个。

二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上个月减少1个。环比持平的城市6个，比上个月减少1个。环比上涨的城市有57个，比上个月增加2个。

7月份70大中城市新建商品住宅价格环比指数变化，前十的城市是厦门，上海，桂林，郑州，北京，呼和浩特，南宁，洛阳，金华，沈阳；二手住宅价格环比涨幅前十的城市是北京，广州，深圳，贵阳，福州，武汉，上海，烟台，洛阳，襄阳。

本月的变化是新建商品住宅的环比涨幅收窄。70个大中城市中，42个城市的新建商品住宅价格环比涨幅低于6月或与6月持平，占比为60%。福州，宁波，岳阳和南充4个城市的环比涨幅下降超过或等于1个百分点。

虽然整体上价格出现上涨的城市总数基本相同，但是由于价格环比涨幅的收窄，整个价格上涨幅度减弱。从北京的情况看，7月新建商品住宅价格环比上涨1.6%，涨幅回落0.1个百分点，若排除7月项目成交占比增长的影响，环比涨幅放缓的趋势会更为明显。二手住宅价格环比上涨1.4%，涨幅增加0.1个百分点。从今年2月份至今，其二手住宅价格环比指数始终排在首位，由于供需矛盾紧张，低税房突出，价格上涨压力较大。

图表3：各月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

图表4：各月二手住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

三、一线城市价格走势领先，限购影响力逐渐减弱

1、一线、二线与三四线城市价格环比变化

7月，一线城市新建商品住宅和二手住宅的平均价格环比指数，分别为101.38和101.05，较6月分别减少0.27和0.1；二线城市分别为100.74，100.33，减少了0.09点和0.003点；三、四线城市分别为100.62，100.24，减少了0.1和0.045点。一线城市的整体涨幅远远高于二线及三四线城市，回落的幅度也高于二线及三四线城市。

从人口流动的角度看，一线城市是人口流入规模大，供需矛盾比较紧张，价格涨幅居前。从历史趋势看，一线城市的价格变化较其他城市更为迅速，一线城市的政策落实力度，信息传播途径等情况都要远远优于其他城市，同时，购房群体对市场以及政策的变化响应也比较快速。

2、限购与非限购城市价格环比变化

7月份，限购城市新建商品住宅、二手住宅平均价格环比指数为100.8,和100.38，较6月分别减少0.11和0.04，未限购城市分别为100.61和100.26，较6月分别减少0.11和0.02。限购与未限购城市的价格环比涨幅差别不大，回落幅度则基本保持一致，是否限购对价格走势的影响作用越来越弱。

图表5：一线、二线和三四线城市新建商品住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

图表6：一线、二线和三四线城市二手住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

图表7：限购、非限购城市新建商品住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

图表8：限购、非限购城市二手住宅价格环比变化

数据来源：国家统计局统计范围：2011年1月-2013年7月

四、综述

7月70大中城市一、二手住宅价格环比走势趋缓，但同比涨幅依然较高。在国五条的影响下，市场预期有所转变，市场持续升温的行情得到一定的遏制。4月开始，新建商品住宅价格环比涨幅都出现了回落，持续至今，虽然单月来看，价格下降的城市数量基本持平，但是不论是一线还是其他城市，限购还是非限购城市，多数城市的价格环比涨幅都出现了收窄，价格涨幅总体有所放缓。

从政策环境来看，目前政策基调稳定，强调房地产行业的平稳健康发展，具体政策也是以逐渐放松行业管制，使得房地产行业走向正常。这种稳定的政策环境将会有利于需求的持续稳定释放，预计下半年的成交量将会稳中有升。从价格走势看，二线和三四线城市涨幅持续回落，不排除会出现大面积的止涨。但是考虑到需求规模和供应情况，一线城市的价格短期内还将以上涨为主。以北京二手住宅市场为例，目前的新增需求和供应的比例为7：1左右，高于2012年的平均水平6：1，供需矛盾紧张。 且今年土地市场也较为活跃，地价成上升趋势，尤其是一线城市多次出现土地楼面价高于周边二手房成交价格的现象，高价地块的成交为未来的新建商品住宅市场价格走势增加了上行的动力。虽然目前一线城市的价格环比涨幅也出现了不同程度的回落，但是价格上涨的压力依然较大。