上半月全市一二手住宅成交近万套 新建商品住宅市场或持续高温

根据链家地产市场研究部统计，8月上半月，北京一二手住宅网签总量为9820套，比上个月同期上涨21.3%。其中，二手住宅网签4743套，比7月同期减少5套；新建商品住宅网签5077套，环比上涨51.7%。扣除保障房以后，纯商品住宅4712套，比7月同期上涨50.7%。

成交价格方面，8月上半月，二手住宅成交均价为27801元/平方米，因刚需车公交占比上升致价格环比小幅回落1.3%，与去年同期相比，8月上半月成交均价上涨18.7%；纯商品住宅成交均价为24627元/平方米，环比上涨3.2%，同比上涨18.5%。

链家地产市场研究部张旭认为，今年二季度以来，北京住宅市场需求持续释放，推动成交量不断攀升。与4月份相比，当前成交规模已有明显恢复。例如，8月份二手住宅日均成交306套，比4月高出35.4%，8月纯商品住宅日均成交来量比4月高出40.5%。价格依然处在上涨通道，二手住宅市场在税费降温和买卖双方的博弈影响下，上涨较为缓慢。而新建商品住宅市场虽然有政策干预限价，但实际动力较强。

新政后二手住宅市场需求分化，三季度或表现平稳

今年一轮调控基调与信贷政策方面一致收紧，然而二手住宅市场和新建商品住宅市场反映了当前调控两种截然不同的方式。其中，本次二手住宅市场调控从税费入手，导致了新政前后市场出现明显变化：

首先，市场成交几乎被“满五年”的房源垄断，结构性供需矛盾更为突出。这部分房源也牵引二手住宅价格继续上行。在个税调整4个多月以后，市场中成交的非房略有增加，其中一部分原因是的业主在总房款上让出“税费额度”来吸引成交，但这种“”现象相对于整体市场而言少。从当前挂牌价走势看，业主对于后市预期依然看好，近期议价空间再度缩小，预计短期难现回落的可能。

其次，改善性需求减弱，刚需释放明显。根据链家地产市场研究部统计，4-8月份，全市二手住宅月度网签套均面积始终保持在90平方米以下，8月份为89.5平方米，比3月份减少5.3平方米。在成交恢复增长上，郊区更加明显。如7月份，大兴、通州(社区网论坛商铺)、昌平二手住宅成交量比4月（调控后首月）增长1.7倍，远高出城区1.4倍的增速。

再次，二手住宅市场部分需求流向新建商品住宅市场。由于二手住宅税费大涨，城区和主要郊区部分购房者转投新房，这其中甚至包括一些换房群体。以大兴的中建•国际港(小区网论坛)为例，其拟售均价与周边二手住宅价格相当，但购买二手住宅还需缴纳较高的税费，一手突出，这也是该项目开盘即售罄的一个重要原因。此外，今年4月至今入市的在六环以内的新盘（非别墅）有四十余个，部分性价比较高的热销项目都有可能会对二手住宅市场需求形成一定吸引力。

张旭认为，由于个税、信贷政策的调整，使二手住宅市场需求层面表现出分化，整体交易规模缩小，8月上半月成交量自6月份以来首次同期环比回落。虽然近期有升温表现，但整体量价走势仍以缓慢上行为主。

8月新房市场供应放量，全月纯商品住宅成交量有望冲击万套

根据链家地产市场研究部统计，8月上半月，有12个新建期房项目（13个预售证号）入市，与6份同期持平，总供应量为3574套，环比涨42.5%，为今年各月同期的次高峰（今年各月上半月供应量为6月份，3625套）。刚需的供应占比为约为73%。

链家地产市场研究部张旭认为，与二手住宅市场通过税费抑制需求不同，新建商品住宅市场的调控是带有明显非市场手段的“限价”。这种调控方式导致了两个阶段的结果，一是政策出台前期开发商和和政府博弈致市场供应减弱，供需矛盾加深。二是开发商逐渐“摸索”出一套应对政策的办法，比如报价稳定接近前期，而成交价与报价之间价差微弱，与前期相比，成交价格实际有明显上涨；再比如拆分精装价格，赠送面积转为出售以及捆绑车位等。而从需求层面，限价政策导致购房者产生当前入市为“低价买入”的心理，同时叠加对于后市的乐观预期，使当前市场大量项目都出现热销。

根据链家地产市场研究部统计，7月份入市期房项目在8月上半月的网签量为3076套，超过8月成交总量的65%。而虽然8月份入市的项目有没有显示网签，但处在预定和资格核验状态的已经有933套，占供应量的26%，其中，建委官网信息显示，8月9日入市的金地格林格林当前可售状态的房源只剩下34套。

张旭认为，近两个月，由于开发商对当前市场需求旺盛以及后市预期较为乐观，新建商品住宅市场供应明显放量，这种趋势有望延续到“金九银十”阶段。在短期内能形成较高的去化率，也使开发商库存压力大为减轻。截至8月15日，新建商品住宅库存为62178套，比新政初减少1600套。供应转化为成交的周期大幅缩短，当前处在预定和资格核验的近千套住宅会有望在8月底显示网签，全月纯商品住宅成交量有望冲击万套。