土地市场再度升温 经营性用地扎堆成交

本月北京土地市场热度出现明显回升，7月共成交10宗经营性用地，含住类用地成交面积超百万，土地出让金也出现大幅回升，一方面是由于本月地块出让，让上月稍显冷淡的土地市场再度火热，另一方面，房企拿地热情有所回升，也使得土地市场再度升温。

本期提要：

1、7月份土地成交19宗，经营性用地成交10宗；

2、7月份土地成交面积272.83万㎡，环比同比皆呈现大幅上涨趋势，其中环比涨幅221.43%，同比涨幅为112.68%；

3、7月总成交金额仅为206.22亿元，环比涨幅近5倍，涨幅为491.06%，同比涨幅也超过一倍，达120.3%。

一、宏观环境分析

北京上半年土地供应计划完成过半

北京市国土资源局2日对外通报了今年上半年全市住宅及商服用地供应情况。截至6月底，北京市供应住宅及商服用地共计1034公顷，完成全年供地计划的50%。其中，供应住宅用地882公顷，完成全年计划的53%。

据介绍，在北京市上半年供应的住宅用地中，保障性安居工程用地为508公顷，商品住宅用地为374公顷。北京市上半年供应商服用地152公顷，完成全年计划的38%。与此同时，北京土地市场正在交易经营性用地共有153公顷。

北京市国土局表示，下半年，北京市将继续稳妥均衡推进土地供应，预计年底前可推出经营性用地600公顷至700公顷。在区域分布上重点向轨道交通沿线、大容量公交沿线、城市发展新区集中，促进重点地区的规划实施和城乡统筹发展。

同时，北京市国土局表示，将按照北京市“国五条”房地产调控细则的相关要求，继续试点完善“限房价、竞地价”交易方式，优先在朝阳、海淀、丰台、大兴、通州(社区网论坛商铺)、顺义等房价、地价上涨较快，房价预期较高的区域，选择部分商品住房用地通过“限房价、竞地价”方式出让土地，进一步增加自住型、改善型住房的土地供应。

国土部：下半年重点查处闲置土地严查囤地行为

胡存智介绍说，当前的土地市场存在着供地者和用地者达成“默契行为”，“通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。其中既包括房地产用地，也包括其他用途的土地”。

他说，国土部已经选择了可能存在上述情况的“特殊”地块284宗，在相关省市的协助下，正在对这些地块进行调查分析。

事实上，自去年以来，国土部便着手建立了针对土地市场上与“大地块、大企业”相关的跟踪调查制度，并且已经陆续公布了三批房地产大企业购地和大地块出让情况，以稳定市场预期。

胡存智说，在清查土地闲置工作上，几个重点方面分别是：强化供前审查，各省要承担起出让公告审查的责任，对于毛地出让、违规设门槛出让、明显大规模出让的地块做好重点把关；严格管理供应合同，着重解决开竣工约定不明确、开发周期过长、规划条件给定不清的问题；改进供后，按合同加强地块开发利用管理。

尤其是在“供后”方面，胡存智告诉记者，国土部决定在土地利用动态巡查试点城市做法基础上，在范围内建立土地利用动态巡查制度。

国土资源部：二季度土地市场延续回升态势

国土资源部今天16日公布的数据显示，2013年第二季度，土地市场延续回升态势，商服、工业、住房用地的地价环比、同比涨幅均有所扩大。

国土资源部住宅地价105个监测城市中，环比增速上涨的城市94个。涨幅超过10%的城市有9个，涨幅超过5%的城市有40个。截至6月30日，二季度成交高价地115宗，与去年同期的50宗相比，涨幅达130%。土地勘测规划院地价所所长赵松分析认为：土地市场回暖还是源于市场的推动。

赵松认为，从下半年来看，按照一般的规律，可能会进入一个供地的高潮，一般都是下半年供地量比较大，在这种情况下，也会有一些地块入市，可能要做好严判，之后还是要做好开发、利用的动态的，保证我们投入的土地要素资源真正的能够利用起来。

国土部：上半年违法用地降29% 为6年

国土部消息，上半年违法用地量呈全面下降趋势，发现违法用地行为20883起，涉及土地面积10.5万亩，其中耕地3.4万亩，同比分别下降28.9%、40.7%和47.7%，违法用地件数和面积均创2008年以来的同期新低。

上半年立案查处违法用地案件10150件，涉及土地面积8.5万亩，其中耕地2.5万亩，同比分别下降33.9%、43.5%和52.2%。依法拆除违法构建物300.2万平方米，没收构建物300.1万平方米，收回土地1.1万亩，其中耕地0.18万亩，罚没款4.25亿元。

国土部表示，上半年国土资源违法行为的主要特点包括：发现的违法用地件数、涉及土地面积、耕地面积均持续下降；东、中、西部地区多数省份违法用地同比下降，少数省份违法用地面积大且同比上升，7个省份发现违法用地件数同比下降超过70%；企事业单位和个人违法用地面积同比下降明显；农村宅基地用地违法尚未得到有效解决，工矿仓储和交通运输违法用地面积所占比重大；违法勘查开采矿产资源案件持续下降，个体无证开采问题依然突出。

二、7月土地成交分析

2013年7月北京土地市场共成交土地19宗，成交面积272.83万㎡，环比上涨幅度显著，涨幅高达221.43%，与去年同期相比也成明显上涨趋势，涨幅为112.68%；从土地成交金额来看，7月总成交金额仅为206.22亿元，环比涨幅近5倍，涨幅为491.06%，同比涨幅也超过一倍，达120.3%。

北京市共成交经营性土地用地10宗，土地总面积为150.92万㎡，总规划建筑面积196.37万㎡。土地出让收入总额为195.19亿元，成交地块为2宗商业金融用地、3宗多功能用地及5宗含住类用地，其中含住类用地共成交土地总面积为101.37万㎡，规划建筑面积134.36万㎡，土地出让金额为148.02亿元。

本月土地市场表现一改上月略显萧条的局面，温度明显上升。主要原因是本月有关注度较高的土地入市，个别地块的争抢较为激烈，各大房企拿地热情较上月也有明显提升。

图1:北京市土地成交宗数走势(2012.07-2013.07)

数据来源：北京中原市场研究部

图2：北京市土地成交面积同期对比情况（201101-2013.07）

数据来源：北京中原市场研究部

图3：北京市土地成交额同期对比情况（2011.01-2013.07）

数据来源：北京中原市场研究部

土地出让城区分布：居住用地多区成交 海淀、房山二区成交商业金融用地

北京中原市场研究部从土地储备成交统计，从含住类及商业金融用地成交情况来看，7月居住用地本月多个区域出现成交，其中昌平区成交居住用地面积为37.53，占居住类用地成交面积的34.43%，而商业类用地本月仅海淀、房山二区成交，其中海淀区成交3.11万平方米，房山区成交4.55万平方米。

图4：北京市各区土地成交面积分布图（2013年07月）

数据来源：北京中原市场研究部

三、待成交地块分析

从市场总体交易情况来看，截至2013年7月底，北京土地市场正在交易的经营性用地为12宗，出让土地总面积共计211.41万㎡，规划建筑面积为182.64万㎡，包括3块商业金融用地及9宗含住类用地，其中居住用地土地出让面积为202.34万㎡，规划建筑面积为163.27万㎡。

四、重点地块分析

本月最引人注意的地块是7月23日，中粮地产（北京）有限公司以23.6亿元的价格，竞得朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地，该地块土地面积为206235.3㎡，规划建筑面积为81716㎡，成交楼面价28881元/平方米，溢价率49.37%。刨除政府回购面积，该地块的楼面价达到4.8万/平方米，远高于此前保持4.42万元单价纪录的万柳地块，再创北京新高。

按照公租房回购6500元/平方米、建安管理成本3000元/平方米计算，剔除公租房部分3.3万平方米的1.155亿元土地成本，48716平方米的商品房及配套部分的土地成本为22.445亿元，合4.6万元/平方米。而以26.3亿元的最终成交的万柳，剔除政府回购面积，楼面价为4.42万/平方米。

作为北京新兴崛起的区域，孙河板块凭借别墅区、坐拥多条高速受到众多开发商的热捧。但23日拍出的孙河高价地对北京楼市影响可能较为有限，老百姓对高价地的判断已趋于理性。短短10个月，孙河地块的楼面价就从龙湖拿地时的2万元/平方米，升至超过4万元/平方米。作为孙河板块出让以来的一个地块，不少业内人士判断中粮未来会定位产品来消化土地的高成本支出。

五、中原点评

随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市的地块入市，市场出现高价地的可能性依然存在， 一般来说下半年供地量比较大，在这种情况下，也会有一些地块入市。

对于北京来说，个别地块的争抢可能依然激烈，尤其是住宅类地块可能依然会竞争激烈，但非住宅类的经营性地块，整体竞争程度可能会降低。